房地产走向2.0时代：拍地盖楼难以为继 租赁被看好

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第17期)

今年3到4月，全国各地密集出台了一系列楼市调控政策。据不完全统计，截至目前，全国40余个城市出台了各种房地产调控政策，涉及信贷、购房资质、土地供应、市场监管等多个方面。

2016年中央经济工作会议强调：房子是用来住的、不是用来炒的，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

调控之势雷霆万钧，房地产企业将如何应对？会否影响其发展模式？纷纷宣称战略转型的房企，新方向都有哪些？

热点城市占半壁江山

在本轮“调控潮”中，土地供应侧的差异化供地策略被认为是放出了“大招”。4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地土地供应节奏与去库存状况挂钩。供给侧与需求端“双管齐下”，可以看出政策制定层面对遏制房价上涨的决心。

4月17日，全国城市地价动态监测组发布数据显示，截至3月31日，第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷，供应量环比减少50.45%，同比下降4.22%。不过，从各类城市情况来看，住宅用地供应量一二线城市同比增加明显，一线城市增幅超过50%，三线城市微幅下降。

从20个热点城市土地供应来看，住宅用地供应同比也出现大幅上涨，涨幅超过30%。总体而言，住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。环比方面，各类用地供应均出现环比下降，符合土地供应的时序特征。

这会否影响房地产企业调整拿地策略？

新城控股副总裁欧阳捷向《中国经济周刊》记者介绍，龙头房企还在快速扩张。“现在房企的拿地策略，还是偏向于两个方面。一个方面是偏向于一二线城市，毕竟一二线城市是市场的主力。”欧阳捷表示，按照中国指数研究院的数据，东部11个省份总销售额达到72331亿元，其中25个销售额超过400亿元的城市合计销售额就达到38145亿元，占比高达53%，也就是说，只要布局这25个城市就可获得东部地区的半壁江山。

“全国有42个商品住宅销售额超过400亿元的城市，东部地区以一二线城市为主，中西部地区以省会城市为主，都是人口黑洞。” 欧阳捷表示，这些城市吸引了大量的人口和需求，占据全国市场份额的56.1%。“这42个城市就占据了市场份额的一半多，其他城市还要去吗？”他直言。

“快进快出”时代不再

2016年房价涨幅再创新高，受益于此，许多房企的业绩同比好转。2016年1至9月，房价逐步“迈向顶峰”，10月之后，在一二线城市出台“限购限贷”政策、三四线城市加入调控行列的情况下，价格还是在高位运行。有数据显示，2016年1至11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%。

“我的判断是房地产越来越接近高峰位置，我不认为后面还有太多机会去执行财政的宽松政策。”4月23日，朗诗集团董事长田明公开表示。在他看来，中国房地产正在从1.0时代过渡到2.0时代。

田明认为，在房地产的1.0时代，开发商可以用很少的钱买一块地，通过抵押贷款和预售获取现金流，部分资金开发项目，部分资金再去做其他项目。“万科就是通过几百个这样的模式造就了成功，拍地盖楼，快进快出。”他表示，这种模式已经难以为继，目前沿海发达地区拍地成本非常高，地产商必须要走向2.0时代，向金融化和专业分工转型。

“土地仍然是开发企业重要的生产资料，但是纯粹依靠土地生长的模式到底了。”优客工场创始人毛大庆对《中国经济周刊》记者表示，对开发商来说，土地和资产的重要性将会日渐均衡，开发商也将慢慢转型从开发转为持有资产，再从持有资产转为运营资产。在他看来，未来两年房地产企业集中度将进一步增加，开发商数量减少，但不会告别土地开发模式。

“土地是财富之母。开发商需要土地，但大家疯狂抢地、政府拼命经营土地的时代过去了。”田明对《中国经济周刊》记者表示，一旦物业税、房产税开征后，持有大量物业和土地的成本非常高。他举例称，美国许多森林是由私人捐给政府，这背后除了高尚的情操外，还有缴不起税的因素。

毛大庆亦表示，对住宅土地使用权到期问题的处置是重大改革，未来持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能缴不起税，到时候捐都来不及。”

多元化转型成高频词

在建业地产董事长胡葆森看来，过去20多年里，房地产一直是国民经济的支柱产业。目前中国城镇化刚发展到中期，以河南为例，其城镇化水平远落后于沿海地区，其今后的城镇化进程还需要15至20年时间。在未来10至15年内中国房地产行业还大有可为。

谈及未来房地产行业发展趋势，胡葆森认为，一方面是市场份额不断集中，去年年底中国百强房企所占的全国市场份额已经增长至40%，预计5年内这个数字将达到60%以上；另一方面是传统开发商逐渐向综合、新型生活方式服务商转型，5年后平台型和生态型房企将越来越多。

万达集团较早在业内提出转型。万达2016年年报显示，2016年万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过地产。

此前，在接受《中国经济周刊》记者专访时，王健林提到了万达海外收购布局与万达转型之间的关系。王健林表示，万达自2012年开始提出转型，但实际实施转型主要在这一两年之间。这是万达的第四次转型。

过去万达经历了从地区企业成为全国企业，再从地产企业成为综合企业的转变，现在其主要目标已经成为从中国企业转向跨国企业。“这个目标更大。我们提出要逐渐去地产化，还有其他很多要素。”王健林说。

近年来，开发商多元化转型已经成为高频词，文化地产、特色小镇、养老旅游等似乎都成为了房地产开发的下一个方向。

谈及当前深受业内追捧的“特色小镇”业务，胡葆森坦言，目前业界关于特色小镇的话题“有点过热”。地产商做小镇大概有两种心态，其一还是为了拿地，用做小镇的概念圈地；其二是希望作为规模式战略转型的一部分。“对上市公司来讲，做十个八个小镇没有意义。从转型上思考这个问题才有意义，比如小镇的经营模式、投资模式能否创新。”他说。

租赁、共享经济被看好

本轮调控的一个亮点是，房地产中介被戴上了“紧箍咒”。3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，主旨在于规范中介机构的行为，落实正在实施的楼市调控新政。3月29日，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源、操纵市场价格等三类违法违规行为。

同一时期，地产中介龙头链家集团，也迎来了新股东。

4月19日，万科称将以30亿元认购链家股份，理由是看好链家的发展空间。早在3个月前的1月9日，融创中国即发布公告称，其间接全资附属公司融创房地产增资26亿元，获得链家6.25%的股权。

“中国房地产经过30年发展，到了一个关键的节点，不能再这么疯狂地挖掘房地产带来的价值。世界上没有一个伟大的国家是建立在房地产增值之上。”链家董事长左晖直言。在他看来，未来中国会开启“去房地产化”潮流，行业的发展应该更多依赖于盘活存量。

这或许一定程度上解释了融创、万科入股链家背后的逻辑。

在左晖看来，房地产租赁市场仍然大有可为。他列举数据称，目前中国租房市场体量仍然很小，城市一年的租金规模约1万亿元，相比于近17万元不动产交易规模，差距非常大。而美国租金规模相当于人民币近3.5万亿元，因此左晖预计，未来10年，中国整个租金规模可能会从1万亿元升至3万亿元。与此同时，中国机构化的租赁占比非常低，仅不到2%，日本则达到80%，美国也有30%。

“如今房地产的存量资产有200万亿元人民币的规模，而全国的流通率大概2%都不到，怎么把200亿平方米的存量住宅通过各种手段推进流通，将对房地产供给侧改革产生比较明显的影响。”左晖直言，大力发展租赁市场，“购租并举”可以在建立房地产市场发展的长效机制方面起到关键的作用，让租房成为居民新的居住方式。

毛大庆则认为，当前全球处于技术革新的新风口，将带来经济结构的变革，房地产企业也必然面临何去何从的选择。在他看来，互联网颠覆了社会生产资料和生产要素的整合，未来共享经济将表现出强大的生命力，“使用者未必对产权有强大的诉求，但是对使用权有很大的诉求，会产生很多将使用权进行分享的业务。”共享办公、共享剧场等模式因契合用户需求而充满发展潜力。