多项中长期调控措施正在酝酿 房地产业有望实现软着陆

面对部分一二线城市楼市出现的局部泡沫，部分市场人士产生了可能蕴藏危机的担忧。房地产行业是目前多个部门联手防控风险的重点领域之一。专家分析，一系列长短相济的政策措施将陆续出台，短期内以“限”为主的调控不会放松；中长期看，土地制度改革、特大城市治理、多层次住房供应体系建设等措施将陆续出台，房地产业将实现软着陆。

加杠杆带来风险

中信建投银行业首席分析师杨荣认为，一二线城市的房地产泡沫是头号重点金融风险。与债券市场过度加杠杆、银行表外业务风险、理财业务高杠杆等金融风险相比，目前应优先着力防控房地产泡沫风险。

历史经验显示，房地产泡沫破裂将严重损害实体经济。国际金融市场上的逢“7”魔咒显示了金融风险集中释放对实体经济的负面冲击，如1987年美国股灾、1997年亚洲金融危机、2007年美国次贷危机。

就中国的情况而言，中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，去年三季度以来，实体经济企稳迹象初显，后续能否持续尚存在不确定性。如果房地产泡沫持续吹大，则不仅仅是金融层面的风险，还可能引发整个国家发展战略层面的风险：实体经济的成本进一步上升，金融体系资金被进一步分流，对经济发展极为不利。房地产价格快速上涨不利于经济结构转型，对制造业、小企业等领域的信贷产生挤出效应。同时，居民部门的杠杆率增长过快将带来很多风险。

尽管目前居民部门的杠杆水平整体不高，但2016年以来杠杆水平的快速上升带来较大隐患。中国人民大学副校长、中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示，从房贷增量来看，当前居民部门债务率快速攀升难以持续。国家金融与发展实验室的数据显示，近两年居民部门加杠杆迅速，仅2016年其杠杆率就上升了近5个百分点。就规模而言，2016年居民部门债务比上一年增加了6万多亿元。

国家金融与发展实验室副主任、国家资产负债表研究中心主任张晓晶指出，居民部门如此迅速加杠杆面临较大风险。尽管以居民部门债务与GDP相比，中国处在相对较低的水平，但考虑到居民部门净财富仅占全社会净财富的40%-50%，远低于发达经济体70%-90%的水平，因此从居民债务占居民净财富的比重来看，居民部门的杠杆率水平非常高。

此外，其他一些隐性的杠杆值得警惕。民生银行首席研究员温彬说，首付贷、假按揭等变相加大了杠杆，可能导致后续出现一些风险。尽管不会触发系统性风险，但仍需警惕风险外溢。

在海通证券首席经济学家姜超看来，本轮房价上涨源于货币增速创新高，但如果未来金融去杠杆持续，银行同业融资增长趋缓，房贷利率上升压缩房贷需求，那么今年以银行总负债为代表的广义货币增速大概率将高位回落，房地产泡沫将难以维系。

警惕风险传导

对于楼市泡沫风险，监管部门早已察觉。4月7日，银监会强调，银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。

一位央行人士对中国证券报记者道出了监管部门的担心：去年某些商业银行的新增贷款中的70%甚至百分之百是个人住房按揭贷款，与商业银行的资金端存在较严重的期限错配，带来巨大的风险隐患。一旦市场流动性紧张或房地产价格下滑，则风险会蔓延至金融系统。

交通银行首席经济学家连平表示，在增量资金来源受限的情况下，今年房地产行业可能面临资金压力，行业内部的整合不可避免。在此过程中，部分负债率较高的中小房企可能面临一定的风险。

监管部门采取多种措施遏制楼市杠杆率的快速攀升。