北京楼市重回“认房又认贷”

“9·30新政”后,北京又迎来了楼市调控的加码。昨天下午,市住建委联合人民银行营管部、北京银监局、北京住房公积金管理中心发布,自今日起执行《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。

记者注意到,此前调控中执行过的“认房又认贷”不仅被重新拾起,购房人在京外的房屋商业贷款也将列入记录,而且首次将房屋贷款年限全面限定在25年(含)以内。

调标准:重回“认房又认贷”

2016年发布的“9·30新政”中,已经对名下已有一套住房的家庭再次购房的,提出无论首套房的贷款是否还清,再购房都被视为二套。昨天的《通知》中,“认房又认贷”的界定标准再次提高,回到了此前最严厉的水平。

《通知》中提出,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,都将被视为二套房。

“由于商业性住房贷款是全国征信联网,所以购房人为在京外地区购房而申请的商业按揭,也将被计入贷款记录。” 人民银行营管部工作人员表示。举例来说,假使市民A卖掉了名下唯一一套住房且按揭贷款已结清,此时去购置一套新房,由于曾有过商业贷款记录,按照新规定,仍将被视为二套房。或者,假使市民B虽在北京无房,但曾在河北用按揭贷款买过一套房,他在北京购入的首套房从今日起也将被视为二套。

记者同时从北京住房公积金管理中心了解到,随着去年北京支持用公积金贷款在异地买房,也有在京工作的缴存职工使用公积金异地贷款买房。按照“认房又认贷”的新规,这类购房人也将被视为已有公积金住房贷款记录。“不过,如果只有过提取记录,并不影响购房。”

提首付:二套房首付最低六成

《通知》规定,对于居民家庭名下在本市无住房且无贷款记录的,购买普通自住房执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,非普首付款比例不低于40%。而对于二套房,购买普宅首付款比例不低于60%,非普首付款比例不低于80%。二套房的最低首付,比“9·30新政”时又提高了一成。

北京银监局工作人员表示,对于首套房的首付标准,此次新规依然延续了“9·30新政”的要求,显示了对刚需型购房人的保护。而提高二套房的首付,从短期看,有可能抑制部分改善型需求的入市,但从长期看,也是对改善型需求的保护,因为购房付出成本过高对满足改善需求也不利。

“这种差别化的信贷政策,将对约束二手房市场的价格上涨起到作用。”北京中原地产分析师张大伟表示,近一个月来,二手房价明显出现了涨速超过新房的现象,通过信贷政策,将可以抑制改善需求中的投资比例。

缩年限:房贷最长缩至25年

与过去几轮调控均有不同的是,昨天首次以政策形式限定了个人房贷的最长贷款年限。《通知》中规定,暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。也就是说,无论个人是购买首套房还是二套房,无论是申请商业贷款还是公积金贷款,最长年限均从过去的30年缩短到25年。

此前,只有部分商业银行针对二套房购房客户,自主执行了贷款年限25年的要求,而从今天起,25年将成为“一刀切”的统一要求。

记者以贷款300万元、等额本息还款方式计算,贷款30年时每月月供是15921.8元,总利息约为273.2万元。而贷款年限缩短到25年后,每月月供为17363.3元,总利息约为221万元。尽管利息少了,可每月月供增加了1441.5元。

另外,为打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等,《通知》还明确已购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

督开发:加快20万套在途商品房入市

市住建委表示,除了新增土地供应外,还将督促已拿地未开工或已开工未入市的在途商品房加快进度。

“商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子,还包括拿地未开工和开工未销售的房源。”该位负责人表示,由于这些房源是距离实现市场供应最近的,对于市场预期的影响也最大。初步统计,1300万平方米已拿地未开工的项目,以及950万平方米已开工未入市的项目,能有20万套左右的房源,是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

同时,在预售审批、现房销售备案环节上,也将继续严控商品住房申报价格,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书,属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

配合此次新政,市住建委近期还将会同房地产市场监管工作联席会各成员单位,加大联合执法查处力度,重拳打击捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

增土地:一季度完成自住房全年六成供地

“为进一步满足本市居民基本住房需求、改善居住条件,今年以来市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度,加快土地供应节奏。”市规划国土委相关负责人表示,2017年至今,本市土地市场已供应商品住宅用地109公顷,完成年度住宅用地供应计划的42%,是去年同期供应量的7.3倍。

“近期,我们还将推出商品住宅用地52公顷,其中自住型商品住房用地44公顷。届时,一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%。”后续土地供应力度也不会减弱,三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是2016年全年实际供应量的2.5倍。同时,还将加大土地储备力度。本报记者赵莹莹 J201

■ 现场

中介昨晚未现扎堆网签情形

昨天看到新政出台的消息后,很多正在交易过程中的人,纷纷致电链家经纪人咨询相关政策,特别是购房人,担心新政会影响自己的购房资格和首付比例。“我之前全款买过一套房,无贷款记录,现在卖掉,再买算首套还是二套?”“我们家之前那套房是以我妻子的名义贷款买的,房产证写的我们俩的名字,现在这套是以我的名义贷款,算一套还是二套?”经纪人小王告诉记者,昨晚自己接了无数个咨询电话。

对于部分正在交易、首付金额受影响的购房人,多数均向经纪人表示,买房子主要是有实际需求,除非万不得已、筹不上款,否则不会轻易解约。但也有部分购房人担心新政出台后,房价会降,自己买在“最高点”。

昨晚6点,市住建委停止网签,因此,记者从多家中介获知,均未出现加班加点赶着网签的现象。

“昨天下午,我还在开会,卖房的业主竟然打电话问我考虑得怎么样了,这让我很吃惊。”放下电话,购房人小菁才从手机新闻上获知,北京加码楼市调控。面对有可能迅速降温的市场,原先端着的业主也开始放下心态,率先主动地与买家协商。

这是“北漂族”小菁第一次在北京买房,在二手房市场看了一个月,她挑中了东四环附近的一个老小区一居室,准备拿来当婚房用。“其实房子还不错,就是价钱一直谈不拢。”小菁说,业主要价470万元,她想砍个5万元,先后面谈了两次,对方就是不松口。“不仅不松口,还一副不愁卖的样子,每次都是我们主动找他,就着他的时间看房、见面。”

详细了解了楼市新政,小菁表示,她还是想再和业主谈一谈,毕竟现在有了议价空间。“这次谈价,我想能容易点。” 本报记者 李海霞 赵莹莹 J201 D155

■ 观点

链家研究院院长杨现领:“恐慌入市”情绪将缓解

2017年春节后,北京二手房市场呈现上扬趋势。由于市场可售库存和可签库存都持续下降,市场上恐慌入市情绪较为严重,房价上涨的压力比较大,2月份北京二手房价环比上涨4.6%。在这样的市场形势下,北京市政府相关部门针对不同需求,采取有效措施,有利于缓解市场紧张情绪,抑制房价过快上涨压力。

约1万单在途交易影响最大

考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体,“认房认贷”严格了首套标准,有过贷款记录的换房群体“先卖后买”也被界定为二套,首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比的减少,其中影响最大的则是已成交但未网签的群体,保守估计整个北京二手房市场约有1万单左右,这部分购房人可能面临后期违约的风险。

二套首付比例最高将提至9成

在“认房认贷”标准下,市场上大部分交易都为二套,且非普住宅占比不低,这种情况下,非普住宅按照8成首付原则,加上评估价要比实际成交价低,一般是成交价的70%至80%,可贷款额度更低。照此计算,实际首付将接近9成,大大降低了杠杆。以换房者要换总价为800万元非普住宅为例,新政前如果先卖再买,首付416万元,新政后则要672万元,首付增加256万元。

二手房市场或出现量价均降

2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策,结束了北京连续13个月市场上行的态势,当月价格出现2.1%的下跌,随后涨幅较前期收窄,直至2013年年底流动性的收紧,在成交量出现了连续近10个月的萎缩后价格开始出现实质性回调,2014年9月二手房均价较5月下跌12.8%。

参考过去的经验和上海、深圳的经验,预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少,价格涨幅出现收窄乃至回落。