刚需者面临高房价高风险 两房换一房还要用杠杆

2月22日，王慧在洛阳办完房屋过户手续，彻底结束了和这个城市的联系。年前，她卖掉了两套房子，并重新贷款购置一套二手房。

王慧和丈夫2009年从东北大学毕业后，在位于洛阳的一家国企工作，年收入不低，很快在洛阳市洛河附近购置了一套100多平方米的房屋。在小城市悠闲而富足生活的王慧，从来没有想过要面临北京房价的考验。直到4年前，丈夫被北京一家单位作为人才引进，他们面临到在北京置业的问题。

由于租房子要四处搬家，丈夫来北京不久就在房山区买了一套小房子。“当时因为还没有通地铁，所以价格还不算高。”但王慧说，自从买了房子他们两个人就面临着双重房贷的考验，生活开始变得不再闲适。

为了生育下一代，王慧决定辞职来北京找工作，最终在位于北四环的一家研究所找到了工作。从南五环外到北四环，每天在路上的时间超过4小时，置换房屋就成了两人一直挂在心头的事情。

两房换一房，还要用杠杆

契机出现在王慧生育后，产假休完需要继续哺乳，两人决定把房子换到离单位近的地方。虽然他们手里有两套房，但置换到一套满意的房子并不容易。

“看过的二手房基本上都是和我年龄差不多的，别看房子旧、格局差，但价格一点都不低。”王慧告诉记者，“虽然我们手里有两套房子，但如果置换起来，在洛阳那一套根本都不能算钱。”

记者查阅资料发现，和北京房价两年翻一番相比，像洛阳这样的二三线城市的房价上涨幅度并不高。王慧这套房子在持有的这段时间只上涨了30万元。“用两套房换一套房，不用杠杆还不行。”王慧说，“原来的好房子换成小、破、旧房，还这么贵。”

从2016年10月开始换房到12月底定房，期间王慧夫妇看了超过20套房子，不是房子不能贷款，就是因为贷款时间太短每月还款不合适。“同事2015年在大西洋新城购买的110平方米的三室一厅价格为500万元，现在我们再看两室一厅都没有低于680万元的了。”经过一番挣扎和考虑，王慧夫妇还是决定放手一搏，果断卖掉两套房子后，在裘马都挑到了一套满意的房子。由于房屋仍未正式过户，他们暂时租房。

“用卖两套房子的钱当首付都不够，还用了链家地产提供的一些金融服务。”王慧说，现在她每天都不能懈怠，一天不赚钱都觉得恐慌。“现在每个月的还款金额达2万元。”

过重的房贷压力

《工人日报》记者采访时发现，王慧夫妇算是目前购房者当中收入较高的群体。北京市朝阳区某链家门店的一位销售人员告诉记者，由于北京二手房房价上涨幅度较高，一些购房者担心买不到心仪的房子或者错失入市的机会，往往也会运用杠杆购房。“很多购房者的收入增长水平根本没办法跟上房价上涨，公积金缴存数额又较少，即便是有首付也很难把房子买到。”

“反正林林总总算下来，就是需要通过商贷才能把房子买下来。”在北京市一家事业单位上班的王路（化名）说，“我在北京上学这几年，眼看着房价涨起来。我也想等，但是觉得无法等，只有现在入手才心安。”

王路告诉记者，对于他的购房举动，父母很支持。“他们也觉得早晚都要买，他们现在的储蓄还够帮我的，房子再涨一阵儿，也许想帮都帮不上了。”王路所在的事业单位平均收入并不高，缴纳的公积金也是按照国家规定的下限缴纳。“现在不仅首付需要支持，我的收入也不够还贷款，父母也帮我还一部分。”说起这个时，王路觉得自己有点丢人。研究生毕业之后不仅没有能够回报父母，又给家里添了一笔负债。

和王路的情况类似，范霖和丈夫刚毕业两年，在同一家单位上班。刚刚购入房屋，但是两人的收入和房贷比起来仍相差较大。“结婚了不好意思再靠着父母了。”范霖说丈夫想出了通过把房子租出去，再租便宜的房子居住的方法，赚些差价补贴房贷。于是，两人把自己位于亦庄的房子租出去，在单位附近和别人合租了一套两居室。“这样，能有点喘息的机会。”范霖说，“这种情况下，我们就不能生病和有别的什么事情了。一旦出现一点变故，就可能要‘破产’。”

买到手的房子和转移了的风险

一方面是刚需一定要入市，另一方面是经济收入并不足以支撑。不管有没有能力买，都先买了再说。房子就变成了咬着牙也要买的“奢侈品”。

通常情况下，购房者在申请贷款时，银行需要对购房者的资产信用进行评估，如果不能达到一定的标准，银行就无法进行放贷。但实际上，很多人即便不具备足够的还款能力，还是拿到了足额的银行贷款。

在北京市朝阳区多家中介机构，记者询问“如果年收入不到，能不能申请下来足够的贷款？”一家中介机构的工作人员告诉记者，“只要能拿到单位开具的收入证明，基本上无一例外都能签下来。有的银行不会打电话，打电话的时候，跟单位打下招呼也都可以通融过去。”

记者致电位于石景山区的一家大型国有银行个人信贷项目部，一位负责房屋信贷的信贷员告诉记者，“理论上说，如果收入不能达到一定的数额，就无法申请到足额的房屋贷款。现在都是通过工资流水、单位证明等进行认定。”他坦承，不排除有人弄虚作假，但是这个很难认定，一般很少见。“说实话，个人信贷也是各个银行争夺的领域。一些股份制银行的认定标准就更加宽泛，他们还可以将一次性存入资金当做认定可还款标准进行放贷。”

“购房者通过银行贷款购入了房产，完成了置业的需求。中介公司也卖出了房子。看上去任何人都没有因此承担风险，但实际上，这部分风险都转嫁到了银行身上。”上述国有银行信贷员说，“最近几年，房子价格偏高。在个人信贷方面，房屋信贷发展最快，数量也很大。这个风险目前还没有显现，如果房价下跌，可能就会瞬间爆发。”