巨无霸房企“国家队”要来了，房价会涨吗？

资料图。 中新社记者 吕明 摄

巨无霸房企“国家队”要来了，房价会涨吗？

如果说2015年高调抢险A股的资本“国家队”掀起过“滔天巨浪”，那么2016年蛰伏于各地楼市的房企“国家队”更像是汹涌的暗潮。

但凡现身过2016年土拍现场的地产人，无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸，“多贵都敢拿”的狠辣做派让民资一再沦为陪衬。在以2015年业绩排座次的房地产百强企业榜单中，央企仅占7席，随着2016年将全国多处地王收入囊中，在中国指数研究院统计的2016年131家销售额达百亿的房企名单中，央企占据19席。

房企“国家队”在土地市场上的表现难免招致非议，2016年下半年，地价果然成为房价暴涨的重要动能，有媒体报道称，国资监管部门在2016年6月“约谈”了相关央企国企。

除去在土地市场上引人注目的表现，《中国经济周刊》记者注意到，2016年，21家被国务院国资委允许从事房地产主业的央企中，至少有10家已经启动内外部重组和并购计划，其中，中航工业、中国交建、中粮集团等“中字头”大象起舞开唱主角，保利地产、山东鲁能也纷纷随和。另外，A股136家上市房企中，有近30家发起重大重组，其中不乏央企的身影。

耐人寻味的是，这并不只是房企“国家队”自身的一次洗牌，伴随央企“做大做强”的决策要求，可以想象不久的将来，无论通过内部资源重组，或是收购，都将催生一批巨无霸房企。

在当下重启房地产调控的敏感时点，2016年一个个“合纵连横”的案例又预示着房企“国家队”怎样的未来？

透析房企“国家队”重组“纵横术”

“纵向”收购现闪电速度

回顾近两年，房企“国家队”在股权层面的动作进入了“预产期”。记者梳理发现，目前中建股份将地产资产注入中海地产、招商系重组都已经顺利“分娩”，中交系、中粮系等地产重组话题也“胎动”不止，到了2016年，地产重组项目“临盆”的消息更是不断。

“房企‘国家队’的重组常见两种形式，一是‘纵向’并购，大企业为了追求规模效应，寻求优质资源进行收购兼并；二是房企内部资源的‘横向’整合，比如一个集团旗下有两块地产业务，通过架构上的整合来降低内耗，提高经营效率。”上海善法律师事务所主攻房地产事务的律师秦裕斌接受《中国经济周刊》记者采访时分析说。

身处“第一梯队”的保利地产(600048.SH)按“成熟一批交易一批”的原则收购中航地产(000043.SZ)就是2016年纵向并购中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地产顺利接手了中航地产的9个资产包。

在“纵向”的并购热潮中，2016年房地产业最大一起央企整合案也体现出果断的执行力。这场对价高达310亿元、涉及总资产超过千亿的整合，主角是中海地产和中信地产，2016年3月中海地产宣布将以发行新股及转让物业资产的组合形式收购中信股份重组后通过中信房地产及中信泰富拥有的国内住宅地产项目资产，整个资产交割过程雷厉风行，仅仅用了半年便圆满告终。

作为2016年另一桩央企重组的“超级大案”，五矿集团与中冶集团的“大婚典礼”同样赚足眼球，尽管两家企业都是位列世界500强的矿业大亨，但同时都对房地产开发板块有所涉猎。据记者了解，就房地产业务而言，主要承接政府保障房、安居房的中冶与专注于高端商品房开发的五矿此番合并，产生了名副其实的互补效应。

而多次传出央企重组“样本”身份的中粮集团何日正式剥离地产业务的遐想也在2016年找到了更具象的可能性。坊间传言接盘者将会是2015年底一路通关完成内部整合上市、被誉为房企“国家队”重组模范的招商蛇口(001979.SZ)。虽然没有获得双方公开承认，但总部同在深圳、招商蛇口主打的产融结合与中粮优质的旧改土地储备及工业地产模式不谋而合，还是为这桩尚未落槌的重组案增加了成行的概率。

“横向”整合利益更复杂

从2016年的重组案例看，相比“大鱼吃小鱼”的“纵向”并购，一家央企内部的地产资源优化整合过程往往更加艰难。就在一口气拿下中航工业多个资产包的前一周，保利地产偏偏在面对和保利置业(0119.HK)这位系出同门的“孪生兄弟”整合时，遭遇了短短8小时的夭折惊魂记。

2016年11月29日午间，保利地产和保利置业公告称，因有重大事项或内幕消息而停牌，但投资者甚至来不及畅想，当天晚上，两家公司就再次公告称重组时机尚不成熟，保利地产终止了收购行为。

在外界眼中，这次历时颇短的重组努力因为涉及保利集团内两个独立平台企业间的整合，在具体交易方式、评估对价，还有复杂的人事调整方面，反而有着更多微妙、不可预料的难度。

另一个折射出“横向”整合不易的例子是关联公司中房地产(000736.SZ)和中交地产，同属央企中交集团，两家地产公司同样经历着一波三折的重组烦恼。2016年6月，因为尚未与重组标的企业中交地产债券持有人达成一致，中房地产无奈为这桩历时不足4个月的重组案暂时画下了“休止符”。

但这并不意味着中交系地产业务重组的彻底失败。有分析认为，此次重组一方面客观上影响公司能否跻身房企的千亿俱乐部，另一方面也涉及能否利用A股上市平台操盘整个地产板块的战略大局，因此，该重组应该不会终止。事实上，两者的融合确实在悄然推进。2016年11月初，中房地产发公告称，中交房地产集团拟委托其对中交地产进行经营管理。这被理解为是在为未来发起整合再次铺平道路。

“纳入同一上市公司，原则上整合的难度不是太大，但央企的资产整合难度往往并不因价格或股权架构，集团内部不同的管理人和利益主体纷争，或许才是难题所在。”中国房地产商会理事李骁分析称。

同一框架内的两家公司想要顺利整合考验重重，而控股股东自上而下想要借壳旗下上市资产的愿景也并不是那么容易实现。为了把广宇发展(000537.SZ)打造成自己地产业务的上市平台，鲁能集团不惜撤换其1/3高管，可惜5年两次注资失败，这项几近搁浅的地产业务重组2016年第三度闯关，方案获得了国资委的原则批准通过，但证监会最后会不会放行仍是未知数。

房企“国家队”缘何重组成风

政策导向：央企整合做大做强

无论是“合纵”还是“连横”，为什么2016年房企“国家队”的重组动作频频？这与来自决策层的政策导向显然密不可分。《中国经济周刊》记者梳理发现，在地产央企发展的过程中，有三个圈内公认的历史性节点：一是1998年的房地产市场化改革，当时可谓央企与地产的“蜜月期”，保利、远洋、华润等部分央企已经承担了房地产开发的相关职责，某种程度上可以说正因享受了最初的政策优惠和市场红利而迅速做大。

二是2010年3月的“冰河期”，时值中央对楼市过热施以重拳调控，国务院国资委发文要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以此为主业的央企退出房地产业，次年虽然又批准了5家央企“房地产牌照”，但“退房令”在当时的调控大背景下反映出监管层空前审慎的姿态导向。