问题层出不穷 长租公寓难成开发商盈利“宠儿”

随着多地房地产市场限购、限贷政策加码，越来越多房地产企业试图寻求更为长效、稳定的盈利模式，长租公寓正在成为房企新的“宠儿”。不过，从现有已开展经营的长租公寓看，盈利性、市场认可度并不乐观，管理层面涌现出的问题更是层出不穷。相关专家表示，只有不断提升服务质量，开拓个性化需求市场，长租公寓的未来才能走得更长远。

长租公寓成租房市场新热点

南开大学即将毕业的大四学生刘克最近在北京求职应聘，同时他也开始盘算租一套合适的房子，来作为毕业后买房前的过渡。“最好是家电齐全、拎包入住类型的，租客是同龄人更好，租金要保持平稳不能涨得太随意。”确定好要求后，刘克四处了解，发现长租公寓比较契合自己的需要。

比普通租房更省心，房租价格相对稳定，入住的又大都是同龄人，近年来兴起的长租公寓正快速成为年轻人租房的选择之一，也被市场所看好。

事实上，借助互联网平台，长租公寓的社会知晓度及市场认可度不断提升。除了爱上租、优客逸家、随寓、拎包客等众多互联网长租公寓运营品牌的崛起，房企也将之作为待开垦的处女地。其中，万科较早推出泊寓，越来越多房企已相继进入该领域。旭辉、复地、景瑞、龙湖等已相继在北京、重庆、南京等多城市落地长租公寓项目。

由于互联网品牌有运营经验，房企有房源，两者在长租公寓领域的互动也越来越频繁。去年12月，绿城服务与优客逸家宣布合作，成立浙江绿城优客资产管理有限公司。绿城服务作为杭州物业服务公司，旗下有大量管理和服务的楼盘资源，可作为优客逸家的储备房源，而优客逸家则提供标准化的租赁和租住管理服务，目前绿城优客已在杭州滨江、下沙、城西等多地有房源布点，预计在今年底扩张到上万间房源。

据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

今年3月，由国家发改委、商务部等10个部委就制定了《关于促进绿色消费的指导意见》，鼓励共享经济发展，“房屋＋共享”成为国家明确支持的行业。这让长租公寓站在了风口之上，各公寓品牌纷纷选择一二线城市和更勇于尝试新鲜事物的年轻人作为切入点。

看好长租公寓市场前景的还有金融机构。目前，不少规模较大的公寓品牌大都以租约证券化的模式，与金融机构建设合作关系。业主和租客的合同可以打包成一个资产包，长租公寓以此向银行换取等值的资金，提前收回应收款。这对银行来说也是一种新型的，盈利相对可靠的业务渠道。

问题不断暴露盈利能力存疑

尽管长租公寓已走上发展正轨，但因尚处于初期，发展存在不少问题。

今年8月，位于深圳龙岗区的泊寓成为其所在小区业主心中的烦心事。原来，泊寓位于万科翰邻城二期原有92套住宅的209个单间。然而一经推出，就有小区业主质疑这属于“房中房”违建，存在安全隐患。而且泊寓将住宅改为经营性用房，未经有利害关系的业主同意。

对于投身长租公寓市场的企业来说，这还不是最棘手的问题，实现盈利才是当务之急。

长租公寓目前以集中式和分布式两种业态模式为主，分散式公寓竞争较为激烈，盈利不易，多为初创企业经营；集中式公寓因运营难度大，所以竞争较小，成功运营后成本较低，因此可以获得更高的租金差。

记者观察发现，在从事长租公寓经营的主体中，房地产上市公司在资金上占有绝对优势，并通过改造自身的存量物业，或依靠自身优势开发存量市场获得整栋物业。此类公司经营长租公寓更容易获利，经营遇到的困难也相对更少。不过，长租公寓属于长线投资，房企由于融资的问题更愿意接受资金的快进快出，发展长租公寓的意愿性明显不如互联网专业品牌公司。但盈利缓慢同样考验着互联网品牌的耐心，资金压力大、规模扩张慢，也在制约着市场的步伐。

去年8月中旬，刚获得1000万元天使轮战略投资的驻客公寓负责人曾表示，希望主打“爱情公寓”概念，打造交友平台为主题的青年公寓社区。不过在今年上半年，驻客公寓就被布丁酒店旗下的长租公寓品牌漫果收购。该负责人称，退出的主要原因是由于市场同类竞争的加剧，以及租房成本的快速上涨，拿房压力变大。

其实，无论手中是否有自有房产，长租公寓运营商都面临比较大的压力。有房的持有成本不断上升，而无房的拿房成本更是增长迅速。有业内人士曾估算，若要保证盈利，长租公寓运营商需要维持旗下房源90%以上的入住率，这对于刚刚开发出来的长租公寓市场空间而言是一个不小的压力。

作为一种服务型产品，长租公寓在进入市场后，因为服务方面的问题，还面临消费者——租客一方的压力。有租客就向记者“吐槽”，租住期间笔记本电脑不翼而飞，投诉无人理睬。“平台(互联网长租运营商)有不少人手里有钥匙，之前房子又被多次出租过，现在我都不知道该找谁来处理了，体验和我想象的公寓完全不一样。”该租客说，等租期满后，他已经不想再租公寓，而是先找个普通租房过渡，“争取攒钱早点买上自己的房子”。

管理与服务实现增值

相比传统中介租房，长租公寓的优势本应在于统一管理和服务。但由于市场缺少成功经验，再加上发展初期大量中小型企业涌入，市场良莠不齐的问题尤为突出。这不仅影响了现有企业的盈利能力，从长远看，行业的形象也大为受损。

业内人士表示，行业发展的良性轨道既要靠低成本拿房，更要用服务来延伸产品价值，通过增值服务创造溢价能力，这对长租公寓的运营能力是很大考验。

目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生。20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房要明显高出一些，并无太多优势。

但正是由于看中相对干净、舒适的环境，所以很多年轻人依然愿意留下来。收入更高的群体则有酒店式公寓等可以选择。所以，如果长租公寓服务跟不上去，最终被年轻人抛弃几乎是难以避免的。

为确保公寓整体环境，以及定位的准确，对租客进行必要的筛选不可或缺。以万科驿项目为例，希望租赁公寓者需要首先进行面试。在招租过程中，万科驿更偏爱年龄35岁以下、单身无子女、积极上进的新青年群体，这都体现在面试环节。同时，万科驿与租客达成协议“客户在租赁期内上述条件发生变化，须提前结束租期，双方友好解除租约”，这都确保了长租公寓主题鲜明，同时打造优越的环境。

YOU＋青年国际公寓创始人之一刘昕也曾表示，产品意在打造社交平台和创业港湾，而并非单纯的居住产品。倡导社交功能未来有望成为长租公寓的品牌主打方向，后期的增值服务值得期待。

专家表示，长租公寓属于长线投资，市场认可度还需要有一个培育的过程，这对运营企业的融资能力也是一大考验。一旦选择这一行业，还需要少一些挣快钱的浮躁，潜心运营品牌，等待“大鱼吃小鱼”的机会。在市场大浪淘沙下，最终留下来的企业有望成为长租公寓市场的“大赢家”。(毛振华)