11月40家房企融资363亿 融资靠传统模式 公司债缺席

快速膨胀的公司债发行规模开始萎缩。在刚刚过去的11月份，没有任何房企完成发行公司债，传统融资渠道成为上市房企年尾“储粮”，开年拿地的主要来源。

据同策咨询研究部数据显示，2016年11月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计363.72亿元，环比10月份的240.16亿元增加51.45%，但相比6月份-9月份融资总额仍然较低。债权融资额度仍然占房企融资总量的绝对比重（92.48%），其中境内银行贷款成为融资的最主要渠道；信托、委托贷款额度也大幅上涨；11月份没有任何公司债完成发行，海外债权融资总量同步萎缩。

同策咨询研究部李想认为，市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本，虽然年底将至，房企融资方式趋于传统，但预计2017年房企融资的主要方式仍以市场化直接融资方式为主。

无公司债发行

据同策咨询研究部数据显示，整体来看，2016年11月份，上市房企融资活动频率增加，融资渠道仍保持多元化，各渠道所占融资额度有所调整。主要包括境内银行贷款（占比31.88%）、其他债权融资（22.82%）、委托贷款（17.15%）、信托贷款（8.59%）、中期票据（8.25%）、海外配股融资（7.52%）、海外发债（占比3.79%）。

该数据还显示，11月份房企融资仍以人民币为主，金额322.51亿元人民币，占比88.67%，环比10月额度增长61.44%；美元融资总额为13.85亿元人民币（2.01亿美元），占比3.81%，环比跌落幅度为41.52%；港元融资总额27.36亿元人民币（30.81亿港元），占比7.52%。

在海外融资中，11月份海外融资总额折合人民币41.21亿元，10月份40.39亿元，两月基本持平。其中，建业地产发行2亿美元2021年到期票息6.75%优先票据，用于偿还现有债项；融创中国完成普通股新股认购金额总计28亿港元。这两笔大额海外融资共同拉高了境外融资所占的比例。

而由于截至2016年10月份，多数房企已经全部完成2016年公司债、中期票据或短期融资券的发行，导致11月份直接融资方式（公司债、中期票据、海外发债）的完成发行额大幅缩紧。而11月份没有房企完成发行公司债。

但从房企发布的融资计划来看，多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式，总额共计1043亿元人民币的债权融资的预案。而在融资计划中，公司债计划总额267.92亿元，来自首创置业、泰禾集团、中南建设和滨江集团。

此外，阳光城、首创置业、滨江集团等发布了不低于共计215亿元的中期票据融资计划；债权融资方式中最少的一项是海外发债，总额折合13.77亿元人民币，环比减少41.83%，是11月份融资方式中，除公司债外降低幅度最高的一种。只有一笔来自建业地产的5年期2亿美元优先票据。另外，碧桂园和融信中国也公告了建议发行海外优先票据的计划，目前金额未定。

融资成本差距不大

李想认为，总体上，境内银行贷款、信托贷款、委托贷款三种债权类融资中的间接融资方式组成了11月份房企融资的主体，三种融资方式成本差距较小。

以保利集团成功发行的2016年第一期中期票据30亿元为例，其五年期成本低至3.28%，远低于同期银行贷款基准利率。境内金融机构贷款方面，中南建设分别公开披露了境内银行贷款、信托贷款和委托贷款的利率，3年期境内银行贷款利率为6.18%（基准利率上调30%）、18个月期信托贷款利率6.01%和1年期委托贷款利率5.8%。此外，唯一一笔来自建业地产的海外发债成本为6.75%。

值得关注的是，来自广发证券的一份研究报告显示，尽管上市公司融资渠道依旧多元化，但目前政策收紧逐步延伸到房企资金层面，并且规范资金用途，加上各大银行逐步加大对各类理财资金违规进入房地产市场的排除力度，房企需要关注自身融资状况。

事实上，某房企高管曾向《证券日报》记者透露，预计明年一季度楼市销售情况并不理想，房企可能更需要资金支持，所以今年底融资动作相对比较频繁。

中原地产首席分析师张大伟则表示，从各地楼市调控看，预计房企在资金层面还会继续承压，而发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6个月-9个月面临资金问题是大概率事件，预计开发商会加快销售力度回笼资金，缓解资金压力。