商品房前10个月销售9.1万亿 个人房贷近2万亿

11月14日，国家统计局公布2016年1月份—10月份全国房地产开发投资和销售情况。

今年前10个月，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

有业内人士称，从整体数据来看，房地产行业投资增速有所回升，房企拿地也较为积极，商品房销售额也创下新高，但综合近1个多月的典型城市商品房成交量来看，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，本轮政策已抑制房价过快上涨，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

全年或达11万亿元

值得关注的是，今年1月份-10月份，商品房销售额91482亿元，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟表示，从数据看，今年前10个月，房地产成交金额提前2个月刷新了历史年度纪录，销售面积也达到了历史同期最高纪录，预计全年房地产销售有望达到11万亿元，13.5亿平方米的水准。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，从房屋销售面积的同比增幅来看，基本上保持在30%的水平，而销售金额保持40%水平的增速，比预期要好，房企后续推盘速度可能减缓，但不排除个别房企为完成年度任务而加码推货。

另有业内人士称，尽管商品房销售额全年将创下新高，但整体来看，房地产行业降温已成趋势，不过，对于“京沪深”等城市来说，价格大幅下降的可能性仍然较低，不过不排除个别二线城市出现促销的市场现象。

个人房贷占比扩大

统计局数据显示，今年前10个月，全国房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，其中，国内贷款17303亿元，增长1.2%；利用外资123亿元，下降49.0%；自筹资金40764亿元，增长0.6%；其他资金59071亿元，增长35.2%。在其他资金中，定金及预收款33655亿元，增长32.2%，个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。

对此，严跃进认为，房企到位资金情况今年总体上处于15%的同比增幅水平，可见房企在资金方面的压力相对小。当然，后续公司债政策收紧、地产销售数据同比增幅略有收窄，这都可能导致融资市场呈现略有收紧，房企在控制成本和保证现金流稳定方面，需要有新策略。

更为重要的是，房地产贷款增速凸显，这主要来自个人按揭贷款的快速增长。对此，中信建投房地产分析师陈慎曾表示，我国居民杠杆率2004年-2015年的年均复合增速为8%，杠杆率从18%升至40%。

值得注意的是，无论是交易杠杆率还是平均贷款成数，中国目前购房杠杆比例均接近英国泡沫前水平，2016年上半年分别为49%和59%。

从全国具体城市来看，在购房杠杆比例上，深圳为国内一线城市中最高，2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右，北京上半年平均贷款成数51%，与香港目前水平持平，上海贷款成数约55%左右，接近近年纽约水平，从按揭负担比来看，“京沪深”已经位于全球前列，2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%（按照一、二手房整体均价计算），超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

此外，由于这轮二线城市的房价快速攀升，导致很多二线城市的按揭负担比已经跨越40%红线，比如南京、苏州、合肥、郑州等，居民购房压力正在显现。