“买房大军”外溢严重 国人海外买房不可控风险激增

国内房地产市场高烧难退，而值得一提的是，国人对于房的偏执也影响到了国外，海外买房潮涌现。中国买家持续涌入促使多个国家重点城市房价快速攀升。业内人士表示，国外热门区域房价已上涨至较高水平，部分甚至处于泡沫危险区，因此，供应急剧增加、利率升高或国际资本流向出现变化，随时都可能引发大幅价格回调。此外，持有、转让成本以及政策变动的不可控，也会使海外房产随时暴露在风险之中。

外溢的“买房大军”

李女士是持有新西兰“绿卡”的中国人，近年来，她通过在新西兰拍地盖房赚了不少。

“新西兰的环境比较宜居，再加上移民较为简便，新西兰早已成为国内富人移居海外的重要选择地。如果用夸张些的说法，在新西兰许多区域，仅用中文完全就可以生活。”李女士说，国人扎堆买房的习惯在国外也不例外，越来越多的人在朋友、亲戚的带领下来新西兰置业。

李女士介绍，新西兰和国内房屋交易政策极为不同，一方面是能以土地形式购买，另一方面则是住房必须住满一段时间后才可进行交易。“所以我已经连续多年隔一段时间便搬一次家。”李女士说。

“因为丈夫是做建筑设计的，所以当拍得一块土地后，我便将其一分为二，一半作为该土地上的原有房屋直接转手，而另一半则再由丈夫设计之后盖一栋房。房子在盖好后，我们会入住一定时间段，再把该房转手。”李女士说，新西兰地广人稀，所以都是大片草坪的独门独户，因此一分为二后的院落虽然变小了，但对于国人来说，依然是十分优越的居住环境，“所以我盖的房从来都是国人购买，且十分畅销。”李女士得意地说道。

如此“买卖”的利润率也很高，李女士表示，每套房的利润率几乎在50%左右。“近年来随着国人在此置业的增加，我的利润也水涨船高，最疯狂的时候甚至经常几个买家同时来看房，卖房就和拍卖一样，买者争相给价。”

事实上，新西兰并非国人买房的最热门目的地，近年来，更多国人在美国、澳大利亚、加拿大、日本等多个国家买房置业。有数据显示，在国人大量置业的影响下，温哥华、伦敦、斯德哥尔摩等地房价自2011年以来已平均上涨50%，而其他金融中心仅上涨13%，由此造成与当地经济和通胀十分不符的情形。

有报道称，作为中国房地产投资第二大目的地的澳大利亚，因为当地居民抱怨称，中国人对悉尼和墨尔本等城市的房地产的需求旺盛，致使本国居民对市场价格不敢问津，由此当地开启了对外国买家的打压。

众房企海外“扩地盘儿”

“用国内买毛坯房的钱换国外精装修的家”、“买房移民”……这些标语是近年来吸引国人海外置业的常用宣传语，也是国人海外购置房产的主要原因。在此背景下，众多国内房企开始远赴海外建房，做起国内人的生意。

《中国房地产行业发展研究报告》显示，2015年海外房地产投资总额已达250亿美元，正以年均50%左右的速度增长。

世邦魏理仕的数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，共录得海外房地产投资161亿美元，该数据较去年同期增长超过一倍。戴德梁行研究数据表明，中国资本已经成为世界上第二大跨境房地产投资来源，仅次于美国，超越了加拿大、中国香港和新加坡。据悉，2014年，万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等大中房企均选择布局海外房产，共有27宗项目，同比增长了93%。

戴德梁行大中华区研究部高级经理陈妍斐认为，由于国内一线城市高品质可售资产稀缺，以及核心或核心增长型资产收益率不断被挤压，越来越多国内投资者转向海外寻求投资机会。另一个原因则是汇率波动，预计中国的海外投资在中短期内将会持续增长。

万科创始人王石此前就指出，一方面要平衡国内风险，另一方面国外有发展前景，未来万科海外发展的重点在两个经济发达的地区——北美和欧洲，核心是三个国家：美国、加拿大和英国。

有业内人士表示，国内房企到国外开发的房产大多还是卖给国人，国人相对熟悉这些房企，并且他们更懂国人的需求和喜好。

以万科为例，自2013年2月开始，万科与铁狮门共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目，正式布局美国。2015年10月，万科以3000万英镑收购了位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份，一举进入欧洲房地产市场。据不完全统计，截至目前，万科在中国香港、新加坡、旧金山、纽约、西雅图、伦敦等城市至少拥有17个项目。

万达方面，自2014年以来，万达注资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目；2014年7月，万达以9亿美元投资兴建美国芝加哥的一座五星级地标酒店及公寓；同年8月，万达以9亿美元并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目，并于2016年携手日东集团投资数十亿澳元在黄金海岸建设主题度假村以及主题公园。此外，万达还于2015年12月获批新建价值达10亿澳元的悉尼环形码头项目，其中公寓产品预估均价超4.5万美元以上。

绿地集团重点布局的海外区域更是大多处在国人有较多海外置业需求或华人较多的地方。例如韩国济州岛项目、“伦敦之巅”、悉尼、洛杉矶等地的“绿地中心”、纽约“太平洋公园”、马来西亚的智慧城市等等。碧桂园甚至100亿加码马来西亚市场，以“第二家园”的宣传语吸引国内投资者。

泡沫风险倍增

瑞银最新发布的2016年全球房地产泡沫指数报告指出，刚性供给以及中国买家持续涌入，成为推动海外房价不断攀升的重要因素，低利率、全球资本的流入和投资者对于回报率的乐观心态更助长了这一膨胀势头。

报告显示，过去五年内温哥华，伦敦和斯德哥尔摩的房价激增，房地产泡沫的风险排行前三。悉尼、慕尼黑和中国香港的估值也不容乐观，旧金山是美国估值最高的房地产市场，但尚未达到泡沫风险。在接近房地产泡沫的城市中，房价自2011年以来已经增加了近50%，而其他城市的平均涨幅只有不到15%。

以加拿大温哥华为例，温哥华的排名从去年的第四位飙升至第一位，该城市的房价在过去十年中翻了一倍，这也引发了当地居民的强烈抗议，因为目前的房价已经相当于他们多数人一生所有收入的90%。

“如此悬殊的差距与各自当地的经济状况和通膨率不符。这些城市的共同点是利率非常低，这与实体经济的强劲表现背道而驰。对多数估值过高的市场而言，这种形势不堪一击。”瑞银方面表示。

瑞银指出，宏观经济态势的变化，投资者情绪的转变或者供给量的大幅增加，都有可能引发房价的迅速下降，因此部分市中心的房价被严重高估。

此外，海外置业政策风险也不可低估。此前因国人买房大幅度推升房价后，新加坡、澳大利亚均采取了部分限制外国人置业的措施。

今年7月25日，作为加拿大国外投资者最多的地区，加拿大温哥华宣布房产转让税新政，8月2日起将向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税。这意味着，卖价为200万加元的房产，此前仅需缴纳3.8万加元（约为19.2万元人民币）转让税，而现在则涨到33.8万加元（约为170.4万元人民币），单这一项税费就增加近8倍。

而今年6月加拿大央行对多伦多和温哥华房地产市场发出警告称，长期来看房地产供给仍有弹性，需求基本面不支持房价强劲上涨，需注意防范楼市风险，并警告房价上涨不可持续。

因此，中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，海外置业不仅面临法律风险、汇率风险，且因宏观政策的改变，持有、转让成本改变的不可控，也会使房产随时暴露在风险之中。