住宅小区广告收入成物业“私房钱” 业主如何分享

业主与物业公司之间“信息不对称”

法律专家表示，按照我国《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

一位曾在哈尔滨一家物业公司工作过的人士告诉记者：“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到，这笔收入也不会被发到业主手中，因为按规定这笔收入应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。

但关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了？业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又是如何被花掉的，业主和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

河南豫龙律师事务所律师付建表示，小区内公用区域属于全体业主共有，将小区内公共区域改变作为商业用途使用应该提交业主大会讨论通过，而且小区公共区域的广告收入属于全体业主共有，物业企业作为全体业主的服务者应该公布收入的使用情况、支配情况及剩余存款，业主所得收益应该用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

专家表示，业主可以要求物业服务企业定期公布公共收益部分的资金使用情况，如物业服务企业拒绝公布，可以提交业主大会，决定更换物业服务企业。

而在实际情况中，由于业主委员会缺乏、相关监管部门权责不清执法力度不够以及相关法律的空白，由此类隐性收入导致的物业与业主之间的纠纷屡见不鲜。

“没有多少物业公司愿意账目公示，这是出力不讨好的事情。”采访时，哈尔滨一家大型物业公司的负责人告诉记者，物业公司很清楚，每年需要把具体的收支情况晒一晒，但是不公示也没有具体的处罚，不少进行公示的物业公司，更像一种作秀，走走过场而已，而且大部分业主不知道物业公司每年的收支情况需要公示。

哈尔滨一位区级物业办工作人员向记者透露，物业公司从服务内容、收费定价到消防占地等方面，涉及数个政府管理部门，且很多部门并没有执法权，一旦物业违规，业主投诉，往往可以针对性地找到对应管理部门予以督促，但平日则很难有管理部门进行定期的检查，就算查出问题也无法进行处罚纠错。

专家认为，利用小区公共部位进行经营，其收益归全体业主所有，这个毋庸置疑。目前主要问题有两个，一个是物业企业在从事经营前，应当征得二分之一以上业主同意，程序上得合法；另一个是经营的收益应当公开，具体用项得合法(包括支付部分经营费用和分配给业主)。如果物业企业违规收费，不按规定用途使用，业主有权要求物业企业公示收费金额，并有权拒绝其不合法的收费。实践中，业主权益受到侵害时，个人维权往往成本较高。律师建议，如果条件成熟，最好是成立业委会，来维护小区业主共同的合法权益。

周女士说，她所在的小区于2013年左右成立了业主委员会。针对小区广告的收入，业委会与物业公司按照《物业管理费条例》中规定的比例进行分配。

“有了业主委员会，每一年小区的所有收入，包括广告收入我们都能及时掌握，也能更好地进行分配，把钱花在维护广大业主权益的公共服务上，对物业公司而言，也起到了良好的监督作用。”周女士说。

但由于业主委员会的产生“相对麻烦”，且大多也不够规范，导致许多小区业主对业主委员会签订的物业服务合同不予认可或根本不知情。

此外，付建等人表示，随着我国经济的发展，物业管理行业迅速发展，但相关法律规定对于管理权限的划分、违约责任的承担等问题缺乏明确的规定，出现问题时相互推卸，造成业主与物业服务公司之间的纠纷不能得到很好的解决。

业内人士表示，目前物业服务企业是业主大会聘请的服务全体业主的企业，很多人误把物业公司当作管理者，其实物业公司就是服务于广大业主的服务企业，全体业主要树立一种观念，不要把物业管理企业当成行政管理者。(记者王君宝)