高杠杆成楼市风险“放大器” 催生畸形房价

从离婚买房者挤爆民政局，到*ST宁通B拟卖学区房保壳，再到北京300套房源1分钟秒速清盘，中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”。而成就这段“神话”的主要因素，则是在经济疲软下，资金出口不断收窄，热钱集中流入楼市，杠杆高企。

业内人士表示，当前楼市成为各路资金流入的投资、投机和消费热点，杠杆刺激加剧了房价飞涨。“买房一年胜过奋斗十年”、“上市公司靠卖两套学区房保壳”，这种极端情况如果持续出现，将会导致经济结构无法转型，同时酝酿越来越可怕的金融风险，降杠杆、去泡沫势在必行。

躁动 “鸽子笼”袖珍户型被热抢

25日，深圳楼市曝出单价近15万元6平方米的“鸽子笼”袖珍户型被热抢。

值得一提的是，与寸土寸金的香港袖珍户型如出一辙的深圳“鸽子笼”户型，甚至比香港认为是牢笼的最小户型16平方米还要小。而出现这种情况的原因，或是房价飙涨之下，人们对房价无力承担。

与之相对应的是，楼市的虚火却“温暖”了面临困难的上市公司。日前，被交易所实行退市风险警示的*ST宁通B公告称，拟出售两套北京学区房，预计产生净利润1200万元，旨在缓解公司当前生产经营资金紧张问题。

公告称，截至评估基准日2016年7月31日，公司拟处置北京市西城区槐柏树街11号楼两套房产，账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“以当初购入价7589元/平方米计算，增值幅度也超过13倍，远远超过了其他任何资产的升值。”

事实上，现阶段，在市场躁动下，北京、上海、杭州、南京、厦门、合肥、郑州等多地房价在短短半年至一年的时间内翻倍，甚至连翻数倍，引发更多购房者恐慌入市，而另一方面，随着购房者的蜂拥而入，房价进一步被推升。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示，“大水漫灌”正沿着地面低洼路径不断扩散，形成一个又一个热点城市。投资客的卷土重来，使楼市陷入电风扇一般的热点城市轮动的房价泡沫陷阱。

火爆 居民购房加杠杆已接近极限

不少业内人士指出，若对一些关键指标进行分析，则能看出目前国内房地产市场风险正在积蓄，但与此同时，各路资金仍在源源不断涌入楼市，进一步吹大泡沫。

在“首付贷”产品被监管层喊刹车之后，一些银行或是互联网金融平台的“房抵贷”产品大行其道，一定程度上也助推了居民部门二次加杠杆。据媒体援引盈灿咨询的数据显示，2016年1至8月，涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

牛熊交易室梳理的消息显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，按此推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿元左右。如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等近1万亿元，也就是说至少19万亿元的杠杆资金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年时间，房贷余额从6.9万亿元狂飙到17.9万亿元。

居民加杠杆热情空前。牛熊交易室表示，家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。

数据显示，2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%，此前该数据最高为2014年，当时的占比只有85%。

值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。因此，在房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升。中国指数研究院数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。

同时，低利率成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计，截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模达到2015年全年的151%。

在此背景下，房企负债大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%，而考虑到永久债券净负债率则高达388%。恒大方面，净负债率也达261%，同比上涨72%，而考虑到永久债券净负债率更是高达409%。