地方楼市调控两难：资产泡沫堆积 去库存仍存难题

26日，连续两个月房价涨幅第一的厦门迎来6幅土地的集中出让，为谨防房企躁动难抑，厦门市国土局一方面规定参与土拍的房企最多只能拿一块地，而另一方面，同时紧急喊话提醒相关方理性看待市场，防范高风险拿地。厦门国土局相关负责人表示，厦门房地产市场监管工作从严从紧，根据市场情况，不排除未来会在房地产市场调控方面出台更加严格的措施。

值得注意的是，在土地市场火热难抑的同时，与其相依存的房价涨幅却出现连续3个月下滑现象。业内人士表示，现阶段房企已“疯”，在宽松的流动性支持下，早已不计成本拿地，资产价格不断被推升，抑制资产泡沫刻不容缓。

形势 土地市场“疯牛”

8月24日下午，经过两个小时360轮激烈的竞拍应价，合景泰富以57.7亿元拿下天津滨海中心商务区一地块，楼面价达22014元，超过目前周边在售项目房价，溢价率高达312%。同日，上海出让松江区小昆山镇涉宅类地块，路劲以总价42.5亿元将该地块拿下，成交楼板价20934元/平方米，溢价率158%。若剔除公共设施、保障房等，可售部分实际楼板价则高达25418元/平方米。

这只是8月土地市场的一个缩影。中原地产市场总监张大伟表示，楼面价开始全面超过房价，如果说2016年出现了一次密集地王势头，8月则是最密集的月份。

中原地产数据显示，如果将总价超过10亿元的地块看作地王的话，截至8月25日，年内全国已经出现单宗土地超过10亿的地块303宗，其中溢价率超过100%的地王达到了153宗。仅8月单月，总价超10亿元地块数量就达47宗，溢价率超100%的多达33宗。

同时，高总价地王频现。截至目前，单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。其中，208宗溢价率超过50%的地王分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。

值得一提的是，地王均分布在房价涨幅较高地区。张大伟认为，这种不理性行为趋势将导致房地产市场面临巨大风险，去杠杆已成必然课题。

风险 资产泡沫隐现

据测算，以北京土地市场为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元地块合计59宗，合计土地出让金1919.38亿元，以此计算其平均成本楼面价将约为3.8万元/平方米。张大伟表示，这意味着，未来上述地块销售均价需达6万元。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。

同时，张大伟认为，现阶段已经出现了遍地地王的现象，楼面价超过房价已成为常态。“虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”

“造成现状的主要原因，是宽松流动性下信贷的支持。”张大伟说，2016年前7个月房贷释放了2.8万亿元，刷新了历史纪录，是2009年全年个人按揭贷款1.4万亿元的2倍。数据显示，去年第四季度以来个人房贷增速均高于整体房地产贷款增速，2016年上半年个人购房贷款余额更是同比增长31%，占全部房地产贷款的比例高达81%。

的确，连续多次的降准降息为房企与购房者带来了低廉的融资利率和贷款利率。融360最新数据显示，8月全国首套房平均房贷利率为4.44%，进入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，现在房地产与宏观经济已经陷入一个奇怪的循环。一方面，大家都觉得房地产有前景，所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层，无论是买房自己住，还是投资，大家都瞄准了房地产，尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中，60%以上的资产都是房地产。“而这也使房价在不断走高的同时，房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。”