沉睡的住宅维修金：支取难 许多房屋“应修未修”

根本之策是业主自治

采访中，多位专家建议，可在住宅维修资金中拿出一部分汇集成“资金池”，由房管部门统一调拨资金，每年定期对全市的物业管理进行维修，并严格核算。同时，建立适当的“花钱”机制，相关部门对于不合格的小区共用设施应该督促整修，让资金使用具备主动性。

“在我代理的案件中，很多业委会成立后积极行使权利，拿回了业主共有的物业管理用房、小区共有车位的管理权等。如果没有业主委员会，做到上述事项就很难了，遑论召开业主大会表决支取使用住宅专项维修资金了。”张冬光介绍，“实践中，因为要由开发商提供前期物业服务，物业单位往往就是开发商的子公司，相对业主来说是强势，物业公司基于自身利益通常不愿意业主成立业委会。”

“加强维修基金的使用管理，关键是推进小区尽快成立业主委员会，实现业主自治。”刘俊海建议，物业管理公司应按规定激活业主委员会及业主大会机制。这一方面有利于业主之间通过公开透明的平台进行沟通，另一方面便于业主监督物业管理公司的相关工作，确保住宅专项维修资金不被乱用和挪用。

针对通过立法变更表决比例的问题，张冬光认为，互联网时代，政府部门主动帮助业主建立业主委员会，并通过网络表决机制，能降低表决成本。“对于紧急维修项目，我们还可以尝试由政府设立专门账户先垫付，再向公共维修基金追偿；或者设立一种诉讼机制，赋予业主诉讼的权利，胜诉后，可以直接使用维修基金。这些都能比通过立法变更表决比例更快捷解决问题。”

专家还建议，物业管理公司应当提高办事效率，遇到房屋修缮等问题，及时通过微信群进行通知与商议，同时定时公示住宅专项维修资金余额及使用明细，保证资金使用安全透明。政府相关部门也应进一步加强监管，确保专项资金的安全和合理化使用。

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住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况适时调整。

挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

——摘自《住宅专项维修资金管理办法》