沉睡的住宅维修金：支取难 许多房屋“应修未修”

今年夏天，全国多地遭遇强降雨，很多房屋遭到损害。面对房屋漏水、电梯故障、公共设施设备损坏等情况，住宅专项维修资金就该派上用场了。这笔钱的使用情况究竟怎么样？如何更好地予以使用？笔者对此进行了调查。

普遍存在资金支取难

住宅专项维修资金，通俗来说就是房屋的“治病钱”。我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

但笔者在采访中了解到，多个小区电梯从发生故障到维修耗时要8个月以上，由于近半数业主不同意，有的小区电梯维修搁浅了近1年，有的物业公司经理工作10年仅2次成功启动此笔资金……许多房屋“应修未修”或者修缮不及时，一些地方的住宅专项维修资金还沉睡在银行账户里。

使用难是因为支取难。按照物权法规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“两个2/3的指标操作起来比较困难。部分业主参与公共事务的积极性不高，‘事不关己’现象较突出。还有部分业主并不在当地居住，难以书面签字表决。”北京市海淀区一家物业公司的王经理说。

支取难还受到其他多重因素的影响。据中国人民大学教授刘俊海介绍，专项维修资金属于业主的共有财产，物业管理公司应该按照规定启动业主委员会机制并召开业主大会，保证信息公开透明，进一步征得业主的信任和同意。

但是笔者随机走访了北京市多个小区，发现只有个别小区成立了业主委员会，被访业主纷纷表示从来没有参加过业主大会。这就导致该笔资金使用情况不公开透明，很多业主担心钱款被挪用，进而增加了资金使用的阻力。

此外，王经理还透露，部分房地产企业未能全额缴存代收的住房维修资金，票据结报也不及时；住宅信息录入有误，导致无法核对；住宅转移登记时维修资金余额补缴和过户管理不到位，这些都进一步增加了资金支取、使用的难度。

部分城市采取“特事特办”

如今，为解决住宅专项维修资金使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市专门制定了应急政策。比如，北京市制定了应急使用住宅专项维修资金的政策，规定如果出现电梯故障危及人身安全等6种紧急情况时，无需2/3业主同意，维修资金最快时间48小时到账，但应事前告知业主；浙江省出台相关规定，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。

伴随相关政策的推出，住宅专项维修资金使用情况有所改善。北京市住房资金管理中心今年8月8日发布的《北京市商品住宅专项维修资金2015年归集使用情况的报告》显示，北京每年的维修资金使用额已经由2010年的5000余万元增加到去年的6.13亿元，仅应急维修就使用了2亿多元。“这是政府工作效率提升的一种反映，特别是紧急情况下简化了审批程序。但这只是特事特办的应急政策。”刘俊海说。

“尽管是应急维修，但也要完善事中和事后监督。问题的关键在于政府对社区房屋管理权的下放，并不是说把权力下放给了业主，业主就会使用了，而是教育引导物业管理公司和业主依法使用。”北京友融律师事务所律师张冬光说。