开发商轮流坐庄推涨上半年地价 行业资产泡沫显现

2016年上半年，“地王”成为土地市场关键词。成交价、成交额、溢价率从一开始的一月一刷新，到后来一周一刷新，从一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天内几次打破刚出炉的纪录。行业资产泡沫显现，专家提醒，这里面酝酿着巨大的市场风险。

上半年300城土地出让金总额超万亿

中国指数研究院数据显示，二季度以来，以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出，二线城市地价领涨，部分城市土地市场存在过热风险。

今年上半年，全国300个城市楼面均价及溢价率持续上涨，土地出让金总额为10818亿元，同比增加34%。其中，全国40个大中城市中超过一半同比增加，涨幅前十的城市土地出让金均翻倍。

楼面价方面，今年上半年，全国300个城市成交楼面均价为1659元／平方米，同比上涨35%；其中住宅类用地成交楼面均价为2972元／平方米，同比上涨55%。溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市土地平均溢价率41%，较去年同期上升31%；其中住宅类用地平均溢价率53%，较去年同期上升41%。

中原地产的数据也显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金超过100亿元的就达到了3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗，单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。而溢价率方面，地块溢价率超过100%的高达89宗，同比上涨45倍，溢价率超过50%的144宗，同比上涨8.5倍。

值得一提的是，土地市场热度难减，但分化严重。根据中国指数研究院数据显示，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额就达6917亿元，成交额同比增加55%，占全国成交额比重超过60%，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿元，同比上涨38.5%，占全国成交额比重超过90%。

中国指数研究院认为，在一线城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企转战二线重点城市拿地，土拍频现地王盛宴，城市、区域、板块地价纪录屡被刷新，并带动出让金整体上涨。

中原地产市场总监张大伟认为，本轮市场爆发的主要导火线与原因都在于信贷的释放量，居民杠杆在不断增加，从而形成了泡沫。亚豪机构市场总监郭毅也认为，在房地产调控放松情况下，天量货币大水漫灌，部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市，不得不依靠地产调控政策的刺激，产生对区域楼市短期的利好拉动。

开发商轮流“坐庄”催涨地价

值得注意的是，土地价格的飙涨不仅仅由于政策与信贷的推动。有业内人士指出，开发商轮流坐庄、通过制造新地王解套旧地王也是造成地价节节上涨的重要原因。

以2015年10月拍出的北京孙河新地王为例，其成交楼面价高达5.38万元/平方米，它的拍出就将中粮地产2013年以4.8万元/平方米摘得的孙河前地王解套。同时，保利首开刚刚联合拿下的北京常营地王更是直接让2014年年中夺下该区域地王的恒大“长舒了一口气”，此前，恒大楼面价成本高达5万元/平方米左右。

上述业内人士表示，新地王的拍出带来的价格预期，让其周边的项目更有涨价的底气。“像上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商，厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以地王为噱头促销提价。”

除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。今年6月30日，象屿地产以高达193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地，总价21.2亿元，楼面地价2.63万元／平方米；而在1个月前，象屿地产则在同一区域以总价21.5亿元、楼面价2.26万元／平方米的价格拿下一块宅地，用时一个月实现“自我解套”。

再如2015年8月，阳光城以楼面价49236元／平方米夺得上海杨浦区平凉社区一幅地块，刷新了该公司曾在2014年11月创下的该板块最高楼面价纪录。

同策咨询研究总监张宏伟说，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录无疑是房企降低拿地风险的好办法。“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。”

易居中国执行总裁丁祖昱则表示，高价拿地也是房企在资本市场存续的一种方法。“上市房企财务报表的资产计算是由其开发的商品房库存以市场价格评估计算而来。因此，虽然地价依然高企，但如果不拿地，上市房企在资本市场上的故事就讲不下去。没有土地储备的房企，就相当于没带弹药上战场的士兵，所以只能硬着头皮与金融机构合作拿地，把地价越抬越高。”