6月房价涨势放缓涨幅收窄 楼市“一城一策”取向渐显

警惕 风险加剧泡沫凸显

2016年上半年25家企业半年业绩预告看涨，多家房企上调销售目标。

中原地产数据显示，截至目前，35家官方公布销售业绩的房企合计销售业绩高达12425.92亿，比2015年同期的7285.54亿上涨幅度高达70.6%，而销售面积也达到了10146万平方米，同比上涨47.5%。具体来看，35家房企平均完成年度任务指标64%，首次出现上半年平均完成指标过半的情况。

中原地产市场总监张大伟表示，市场未来越来越恐慌，一二线恐慌性上涨，三四线恐慌性调整，地王恐慌出现。

货币方面杠杆突增，风险增加。央行日前发布的最新数据显示，今年上半年，个人购房贷款新增2.36万亿元，同比增长1.25万亿元。个人购房贷款余额同比增长30.9%，同比上升13.9个百分点。

值得一提的是，今年以来，居民中长期新增贷款月度规模在不断上行，绝对额从4月开始就超过非金融性公司新增中长期贷款规模。如6月居民中长期贷款月度新增量为5639亿元，而非金融公司中长期贷款仅仅增加了4105亿元。同时，上半年数据显示，开发商企业到位资金中，来自个人按揭贷款的收入有1.12万亿，同比增长57%，而同期开发商全部到位资金仅增长15.6%。

张大伟表示，本轮市场火爆的主要导火线与原因都是信贷释放，居民杠杆在不断增加，从而形成了泡沫。从现阶段来看，虽然整体新增加贷款降速，但居民户长期贷款依然天量，趋势难改。一旦房市转向，因杠杆带来的风险将加倍。

而郭毅也认为，虽然在房地产调控放松下，天量货币大水漫灌，但部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市，地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的利好拉动。长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转，仍会对楼市的持续向好形成巨大阻力。

前景 调控趋向“一城一策”

“上半年尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大。因此预计下半年房地产调控政策将从‘因城施策’升级到‘一城一策’。”张大伟表示。

的确，从上半年来看，房地产政策频出。中原地产数据显示，据不完全统计，截至目前，有多达54个省市发布房地产去库存政策。

例如，厦门于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化。变化最大的应该是，对于名下有1套房但未结清贷款的或2笔及以上贷款记录的，首付从原本的执行40%提升到60%。停止向三套房发放公积金贷款。

张大伟认为，过去全面宽松的趋势已经出现变化，政策开始“托底盖帽”。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现约束性的政策。而未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。

发改委日前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

此外，有报道称，18日上午，住建部部长陈政高带队调研万达、保利、融创和恒大四家房企，摸底当前市场情况，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和库存压力，并为下一步政策调整支招。据悉，住建部将分别听取房企、央行以及众金融机构的看法，了解目前市场状态、风险程度，进一步细化政策重点。

(梁倩)