楼市面临压力测试？ 土地“70年大限”如何破

“高价续期”还是“无偿续期”

专家认为，在依法治国和深化改革成为时代主题，房产成为居民财富最重要组成部分的今天，土地使用权如何续期问题已无搁置余地。“温州土地使用权撞限”事件所引发的关注及社会反应表明，若土地到期续费金额过高，难免对楼市稳定甚至社会稳定产生一定影响。

中原地产首席分析师张大伟认为，住宅土地使用权到期如何续期，是埋在房地产市场的一颗“地雷”。若土地使用权到期后需“高价续期”，房价中隐含的土地价值将逐步显性化，对当下的二手房价格会有较大影响，部分“剩余使用权”较短的二手房价格或大幅下挫。

天津社科院社会学研究所所长张宝义认为，房产一直是我国居民最重要的投资渠道，根本原因在于它的“保值性”。如考虑进“土地使用权到期续费”因素，那么房产的折旧速度将大大超过从前。假设土地使用权到期后需要很高的费用续期，则房产将从“保值产品”变成汽车一样的“贬值产品”，对于保护居民财富、促进房地产市场稳定发展均有不利影响。

张宝义认为，除70年产权住宅之外，还有大量建设在综合用地上的50年产权住宅。由于业主此前对土地使用期限问题并不关注，这些期限不同的住宅在价格上相差不大。如因土地使用权续费问题致使期限较短住宅价格“凭空下降”，对于这些业主而言显然有失公平。

中国政法大学民商经济法学院教授薛克鹏认为，若土地使用权到期需“高价续期”，随着土地使用期限减少，银行也会降低对房屋抵押价值的评估，对金融系统也会产生一定影响。

“高价续期”同样存在现实操作难度。上海中原地产高级研究员卢文曦认为，随着近十年来房价的快速上涨，房屋价值与业主的可支配收入已不完全匹配。若在土地使用权到期后，需支付“房价三成”甚至更高的土地出让金来续期，绝大多数家庭将无力缴纳。且房屋的产权属于业主，地方政府不可能因土地到期而剥夺房屋产权，真正落实起来难度也很大。

破解“70年大限”需顶层设计

专家普遍认为，有恒产者有恒心，土地问题事关国家根本。相关部门必须在坚持土地国有制的基础之上，加强顶层设计，实现依法治国与民众参与相统筹，群众切身利益与国家长远利益相统筹。

薛克鹏认为，当前各界对于“70年大限”的困惑和担忧，最直接的原因在于《物权法》规定住宅建设用地使用权届满“自动续期”，但“自动续期”该如何续却没有细则。在加强依法治国和全面深化改革过程中，既要坚决维护和落实物权领域的立法成果，又要对相关成果的模糊之处进行建设性的修补，使改革持续深化，法制更加健全，从根本上解决各界困惑。

上海华荣律师事务所律师许峰等业内人士认为，《物权法》经过全国人大表决通过，尽管存在不完善之处，但不应由地方政府任意解读。一些地方政府以《物权法》规定不明确为由，对业主收取土地使用权续期费用，实质上在没有上位法许可的情况下，凭空增加收费，明显违背“法无授权不可为”的施政原则。同时，全国人大常委会应以“温州土地使用权撞限”事件为契机，将当时《物权法》制定时悬而未决的事项加以明确，为今后提供解决框架。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，土地使用权续期问题涉及上亿群众切身利益，可谓牵一发而动全身。在完善相关立法过程中，需严格按照法律程序，切实加强公众参与和专家认证，使民众能充分参与到这项国家重大改革中来，做到于法有据、百姓认同。

专家认为，温州等地出现的“20年土地使用权撞限”事件与当时土地出让制度不健全有关，是特殊时代背景下的特殊产物。由于大部分住宅仍是70年产权，全国范围内的大规模续期会发生在未来50年后。对于“70年大限”问题，应以当前的社会稳定、经济稳定和政治稳定为底线，切实维护群众切身利益；长期需前瞻布局，切实维护国家长远利益。

张宝义等接受采访的专家普遍认为，温州、深圳、青岛等地出现的20年产权住宅到期现象，具有一定的历史特殊性，且涉及的房屋数量较少。建议出台全国性规定，对当时因政策不完善原因导致的20年土地产权现象实行“特事特办”，业主以20年前的土地出让金标准补齐土地价差，或借鉴深圳市做法统一无偿顺延至国家法定最高年期。

专家建议，“70年大限”到期后可对土地使用权续期实行“象征性收费”，或无偿顺延，并统筹未来的房地产税改革来最终解决土地使用权续期问题。

上海财经大学教授陈杰认为，作为改革开放近四十年来的重要成就，我国居民绝大多数已经成为有恒产者，免费续期无疑是惠及绝大多数民众的利好政策。可以象征性收费实现续期，将土地使用权续期与房地产税改革相结合，住宅土地使用权到期后，原使用人可以自动延续，但需要按照年度每年根据所评估住宅价值的一定比例缴纳房产税，以此填补地方土地财政缺口。