楼市面临压力测试？ 土地“70年大限”如何破

近日，有媒体报道，温州有住宅20年土地使用权到期，被当地国土部门告知需缴纳高达20万元、接近房价三分之一的土地出让金方可续期，引发舆论哗然。土地“70年大限”问题再度成为舆论焦点。

专家认为，“温州土地使用权撞限”虽为特殊时代背景下的特殊产物，却也是大规模土地使用权到期前的“预演”和“压力测试”：一方面，《物权法》中“自动续期”表述模糊的问题已难继续搁置；另一方面，若土地到期续费金额过高，对社会经济稳定均有负面影响。

有恒产者有恒心。专家表示，尊重民众诉求，保护群众利益，既是深化改革的必然要求，也是国家稳定、社会发展的重要基石。应抓住契机，深化土地出让改革，做到依法治国与民众参与相统筹，群众切身利益与国家长远利益相统筹，加强顶层设计，系统稳妥解决。

温州土地“撞限”：

各地政府困惑 全国业主担忧

近日，有媒体报道，温州部分市民发现，其房屋面临20年土地使用权到期，当地国土部门表示如办理续期需花费近20万元重新购买土地使用权，引发全国舆论哗然。

温州市国土局回应称：《物权法》规定住宅建设用地使用权届满“自动续期”，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则；基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。

对此，国土资源部火线介入，与浙江省国土资源厅组成联合调研组，4月20日赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

“温州土地使用权撞限”事件并非首例。如深圳国际商业大厦，最早的房产证在2001年就已到期，深圳市出台相关规定：土地期满，可按照公告基准地价的35％补缴续期。

2007年《物权法》正式出台，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但由于缺乏细则且未明确是否收费，地方仍以“土政策”对待类似问题。2009年青岛在处理类似情况时，以过去一年平均地价为基准，折算至建筑面积60％左右作为续期费用。

因相关法律不明确，对于因历史原因形成的“20年土地使用权到期”现象，各地举措不一。深圳市规划和国土资源委员会4月19日公开表示，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，顺延至国家法定最高年期，不用补交地价。北京市国土局、广东省国土资源厅表示，北京、广东未出现大规模到期现象，目前住宅建设用地使用权期满自动续期的具体细则尚未出台，未来将按照中央统一部署操作。

记者在各地采访发现，尽管温州土地撞限问题具有特殊性，但由于《物权法》对于“自动续期”是否收费并不明确，仍引发大量业主对于“70年大限”后高额收费续期的担忧。

天津市民崔先生表示，对于房产而言，地面建筑是随着时间贬值的，土地是随着时间升值的，理论上讲一套房产70年后的主要价值就是土地价值。如果70年到期后，再收一次接近于整个房价的“土地出让金”，岂不是相当于自己只是一次性“租”了70年房子？

上海市民罗先生刚刚于上海市区贷款购置一套住宅，罗先生担忧地说：“年轻人攒钱不容易，买套房花了全家两代人的积蓄，总不能刚刚还完银行贷款又让业主再买一次吧？”

此外，记者调查发现，民众的担忧主要集中于近年来房价上涨过快，远远超过收入增长水平。而面临土地使用权即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担。

上海金融与法律研究院研究员聂日明认为，在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，或会在社会上引发轩然大波。《物权法》规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。未来应该尽快探讨出台可行的解决路径。