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供给侧结构性改革的实施路径

2016-04-11 16:37:03 刘元春 来源:《国家治理》周刊  责任编辑:李霖 李艳  
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结构性库存下的有关政策思考

房地产高库存的现实性和结构性特征,决定了其去库存的复杂性、艰巨性和中长期性。因此,房地产的去库存关键是切忌全面刺激各地的购房需求,而是需要按照供给侧结构性改革的思路,兼顾短期和中长期,切实让市场发挥作用,做好打一场相对持久的去库存战役的准备。

以土地经营权入股方式在农村建立合作养老机构,实现以地养老,为进城农民工在城市购房分忧解难,提升农民工的购房意愿,促进有效需求的形成。农民工买房的一个重要限制是农村老人的养老问题,为此,需要在农村加强养老机构的建设,解决进城农民工的后顾之忧。为了降低农村老人的养老成本,可以采用土地经营权入股的方式,由村集体集中土地,利用土地的收益统筹建立互助型养老机构。这一方面解决了养老机构和农民养老的资金来源问题。另一方面又可以将土地集中,化解现在老龄人口耕种零散土地问题,提高经济效率。

在三四线城市通过推行房地产投资信托基金方式,以金融手段化解房地产空间错配。现有房地产库存在三四线城市累积,但人口却向一二线城市聚集。要解决这种空间的错配,可以通过设立房地产投资信托基金,主要投资三四线城市的房地产(信托基金投资的这部分房产目前可以用于流动人口的暂时租赁,随着城市的发展,未来也可以满足当地新增常住人口的购买需求),将三四线城市房地产库存变为现金流。这样既增加了当地的房地产购买力,又可以让房地产商将这部分解套的资金,向需要投资的一二线城市转移,通过资金流动解决房地产的空间错配问题。

一二线城市结合棚户区改造加大房地产供给。当前的房地产库存是一种结构性过剩,一二线城市的需求旺盛,未来还有发展空间。限制一二线城市房地产发展的主要是土地供给,因此,现在需要加大土地承载力,提高土地利用效率。为此,需要结合棚户区改造,充分利用有限土地增加住房的供给。这一方面可以满足市场需求,另一方面可以补充房地产投资,抑制一二线城市房价的过快上涨。

适当延长土地开发时间期限等,允许三四线城市开发商自我调整供给速度。在三四线城市房地产供给结构性过剩的情况下,需要通过市场手段降低供给,才能逐步缓解库存压力。在前些年房地产市场火爆的时期,为了促进供给,出台了很多政策来加快房地产建设速度,例如,要求土地在规定时间内完成开发。现在需要在三四线及以下城市放松这些政策,使得开发商能够根据自身城市特点,控制供给。

从中长期来看,需要加大中西部城市群建设力度,吸引人口集聚,活跃市场。未来城市化的趋势会更多向大城市群集中。为了化解三四线城市的房地产危机,需要在中西部地区加大城市群建设力度,将空间开发的指导思想从区域开发向城市群建设转移。通过城市群辐射周边,将中西部城市缺乏中心的网状格局向星形格局转变,以中心带动周边,促进市场繁荣。

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