三四线城市房地产回暖 农民工购房安家仍有难处

买房负担能否减一减？

一些房屋开发政策的限制成为增加买房负担的重要因素，一、二线城市与三、四线城市存在贷款利率倒挂现象，需防止“边去边增”的恶性循环，避免“旧库存没解决，新库存就出现”

对三、四线城市购房者而言，首先盼的就是房企进一步降低价格。记者在调查中发现，目前房地产企业普遍对5月1日将推行的房地产业营改增较为关注。有分析认为，营改增后将有利于三、四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大降价空间。

淄博市淄川区颐中房地产开发公司财务负责人赵慧介绍，对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的40%，本次营改增政策规定将土地成本、建安成本等纳入抵扣范围，如果抵扣充分，估计企业的整体税负下降2%左右，为企业降房价、促销售提供了空间。“营改增可以为我们的房价带来5%的下降空间，大约每平方米能下调300元。”

一系列房屋开发政策的限制，提高了房产开发成本，也是增加买房负担的重要因素。近年来，为解决大城市停车难，一些地方出台了住宅小区车位建设的相关规范，普遍要求新建小区车位住宅比达到1∶1，这在一、二线城市政策效果不错，缓解了小区停车紧张问题，但在三、四线城市，由于居民购车数量还不多，停车空间较富裕，小区地下停车位出现了卖不动的景象。

济宁华都房地产开发公司在开发“金色兰庭”项目一、二期房屋时，按照政策要求同步配建了2600个地下停车位，至今房屋销售了1700多套，但车位只卖出约600个，占压企业资金近1.6亿元，每年利息成本近2000万元。

记者了解到，为了尽量不占压资金，不少房地产企业采取了搭配销售的策略，即购买一套住房必须同时购买一个地下车位，但动辄10万元以上的车位对三、四线城市购房者是一笔不小的负担，加之银行和公积金中心普遍不接受车位作为抵押品进行贷款，相当于提高了购房者的首付比例。

除了引导房地产企业主动降价，银行的信贷支持也很重要。张大伟告诉记者，目前三、四线城市普遍执行20%首付比例，杠杆率已经处于较高水平，继续降低首付比例可能性不大，未来的信贷支持主要是通过引导利率下行，降低买房者的购房成本和还款压力。

相关资料显示，我国银行总体吸收存款成本在2.1%—2.2%之间，银行业正常的经营成本约1%，总体资金成本在3.1%—3.2%之间，而目前长期贷款利率在4.8%以上，银行放贷利率存在进一步下降的空间。

由于三、四线城市金融业竞争相对不足，利率没有充分市场化，出现一、二线城市与三、四线城市利率倒挂的现象，“北京等城市能找到八二折的优惠利率，但很多中小城市仍在执行基准利率，这显然不合理。”张大伟说。

此外，如何进一步发挥好公积金在降低买房负担方面的作用，值得探讨。张大伟建议，可以逐步考虑将现行的公积金政策扩大，为购买首套住房的群体提供普遍的低利率贷款支持，同时可以解决现有户籍、公积金存缴等方面的使用限制。

随着市场回暖，风险因素也有所抬头，首付比不断降低，对于未来可能出现的放贷风险，银行要有所防范。有银行反映，去年以来，有些优质房地产商议价能力强，主动要求降低开发贷款的保证金比例，降低贷款担保责任，银行一方面担心丢失优质客户，一方面又怕增加后续资产质量压力。有些房地产商也开始自己从事金融业务，给买房客户拆借资金，造成本身没有购买能力的买房人，通过零首付或低首付买房，到银行办理按揭贷款，这部分贷款风险不小。

淄博市齐商银行个人金融部个贷中心副主任宋志刚介绍，由于住房按揭贷款大多是中长期贷款，信贷风险往往需要在较长时期内才能显现，难以即时察觉。而当前不少房地产企业盲目扩张，资金缺口和债务规模不断扩大，资金链紧张，会影响到现金流的平稳运行，银行包括项目贷款银行和按揭贷款银行都有可能造成损失。

宋志刚建议，政府应加大支持力度，成立风险防范基金等，维持购房信贷的安全稳定，同时采取购租并举、适当降价等方式，加大对农民工等群体购房的支持力度，让政策红利真正惠及这一群体。

温州银监分局相关负责人认为，应实行差异化的房贷政策，积极引导各类资金真正投向需要去库存的领域。监管部门要严密监测辖内房地产贷款的资产质量，在房地产开发贷款快速增长、按揭贷款首付比例下降的情况下，确保资产质量不出现大幅度下降。

值得注意的是，伴随市场出现暖色，一些待开发的房地产项目提前开发了，又兴起新一轮投资热潮。比如，在温州，近期房市回暖，部分房企拿地热情高涨，中梁地产仅在2015年就拍得8宗地块，华鸿地产拍得5宗地块，过多地产项目的集中开发，极易给企业带来资金压力，倘若市场出现波动，某个项目销售不畅，将使企业陷入资金困局。

“眼下，特别需要防范去库存演变成新一轮土地开发热的倾向，防止‘边去边增’的恶性循环。”张大伟表示，在地方财政普遍较困难的情况下，房地产去库存应格外注意遏制地方政府新的卖地冲动，防止“旧的库存没解决，新的库存就出现”，鼓励房地产企业和地方政府积极顺应转型要求，告别传统的土地财政思维。