税政为楼市去库存注入强心剂 市场首季或迎一轮宽松

困境 房地产库存高压难缓

的确，我国大部分城市仍面临着巨大的库存压力。最新数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年末的62169万平方米再度增加9484万平方米。这意味着，在去库存措施实施一年后，我国房地产库存却不降反升。

对此，国研中心副主任王一鸣日前表示，按照2015年全年销售面积测算，目前中国房地产库存消化需6至7个月；如果加上在建房屋面积73.5亿平方米的中等口径，库存消化需5年零9个月；加上大口径待开发面积，库存消化需6年零5个月。商业用房和办公用房去库存压力更大，按最宽口径测算，将达10年10个月。

全联房地产商会执行会长任志强也表示，当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。“2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖，那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。”

据任志强测算，竣工而没有销售的房子里包括住宅4亿多平方米，写字楼和公建2亿多平方米，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。“当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。”

穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为51亿平方米。按照平均每户2.97人估算，中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%，这些新增的房地产买家将很容易吸收所有的在建住宅面积。但目前的问题是，商品住宅价格高企，有效需求不足。

“我们的需求是有限的。”中国工程院院士、清华大学教授江忆在接受《经济参考报》记者采访时表示，2015中国居民金融能力报告调查数据显示，中国家庭房产拥有率达到83.43%，拥有两套以上房产的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房产价值占家庭总资产一半以上，16.19%的家庭中这一比例占80%以上。

预期 未来仍存政策宽松空间

事实上，作为我国经济增长主要来源的房地产投资已自2014年起连续24个月呈下滑趋势。从2015年全年看，房地产投资单月增速一度连续5个月呈现负增长。同时，房地产生产市场前端的土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、竣工面积这四个典型指标也连续数月同时出现负增长。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，四项典型数据同时负增长是历史上从来没有过的。交通银行金融研究中心报告也指出，以往“销售启动—资金改善—投资企稳”的传导链条这一次似乎并不敏感，在前二者都已出现明显回暖的情况下，暖意并没有继续延伸到投资端，反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。

数据显示，国有土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基础设施投资一项重要的资金来源。房地产市场不景气，对地方财政最直接的影响就是地方国有土地出让收入的急剧减少。2015年全国财政收支数据显示，2015年全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。而2014年和2013年这部分收入分别增长3.1%和45%。

与此同时，楼市低迷给地方财政带来的压力不仅体现在土地出让收入的下滑，还导致房地产相关税收的骤降。穆迪投资者服务有限公司副总裁诸蜀宁称：“房地产市场疲弱也令地方政府从房地产业获得的税收减少。该行业的税收收入占2014年地方政府税收总收入的40%。”

因此，张大伟表示，中央部委接力地方出台政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

“未来分城施策是政策放松的主要特点。”张大伟表示，目前经济增长缺乏动力，房地产依然是最重要的增长引擎。因此，为应对各地市场分化、需求上涨乏力等房地产市场新常态，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。

张大伟预计，房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松，“尤其两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。”