多地去库存政策被指个性化不强 降房价恐陷博弈僵局

去年底召开的中央经济工作会议,把“化解房地产库存”列为今年经济社会发展的五大任务之一。春节前后,山东、江西、甘肃等多省份也迎来一轮密集的去库存政策潮。

业内人士认为,楼市去库存的压力主要集中在三四线城市,而一二线城市压力比较小,这种分化趋势会继续下去。而这些省份的去库存政策并不多少新意。对于如何更好化解三四线城市库存压力,目前似乎并无有效手段和方法。

库存压力有多大?或高达98.3亿平方米

近日,北京师范大学金融研究中心主任钟伟坛撰文指出,如果考察商品房在建面积,商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,库存面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

国家统计局1月20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关,达到7.18亿平方米。钟伟指出,现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货,这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积,即非意愿性存货。”

国家信息中心宏观政策动向课题组发布的最新报告也显示,按照2000～2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额,更能真实反映我国的商品房库存现状,再以过去3年平均销售速度作为需求,需要4.4年消化库存。

瞭望智库房地产观察员兰亚红对央广网记者表示:“安信证券给出的数据更高,加上除预售的施工面积以及尚未开工的企业拿地,得到的总库存约98.3亿平方米。可见,去库存压力山大,是长期任务。”

三四线城市受各类因素影响　 楼市库存高企

春节期间,中国指数研究院派300多名分析师到160个城市调研发现:分化仍是房地产市场的主旋律,一线城市和部分热点二线城市房地产市场持续上行,量价走势显著,而多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响,库存高企,发展面临较大风险。

对于三四线城市库存压力大的原因,中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉央广网记者:“通过调研总结发现,第一类是前期楼市膨胀发展,而随着供应量加大,需求并未大量增加,市场逐渐低迷,如唐山、咸阳等;第二类是产业结构单一,经济发展缓慢,造成居民收入下滑,购买力下降。经济的不景气也造成人口大量外流,影响楼市需求,如临汾、长春等;第三类是城市吸引力弱,人口吸附能力差,流出的人口多数涌入临近中心城市,如湖北荆州、武穴等;第四类是有一定的潜在住房需求,但因市场上供应楼盘同质化严重、价格偏高,有效需求难以得到满足,造成供需错配,如江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎等。”

融360房贷分析师徐瑾从金融角度对央广网记者分析:“在三四线城市库存压力巨大,这类城市就很难成为金融机构房贷的主体发放对象,这也在客观上促成了库存压力越来越大。”

“主要是一些地方政府造城速度太快,而没有考虑当地有限的购房需求,造成了供需失衡,导致鬼城现象”。合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为。