中央再提房地产去库存 为低迷的投资开辟空间

无界新闻记者 杨秋波

对于相当依赖高周转的房企，库存的堆积很可能成为一副致命的毒药，对于严重依赖土地财政的地方政府，库存同样是一副致命的毒药。因此去库存这个关键词从企业的业绩报告，登堂入室成为中央的重要议题。

继本月上旬中共中央政治局会议之后，在刚刚结束的中央经济工作会议上，去库存继续作为中央的重要议题而出现，采取各种方式去库存将成为未来房地产市场发展的重要内容。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对无界新闻（微信ID：wujienews）记者分析称，今年中央两次明确提到去库存的政策导向，比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发，而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看，今年购房市场总体活跃，但房地产投资没起色，原因在于高库存的负面影响。中央经济工作会议再次提出要去库存，既要刺激需求，更要为国内低迷的投资开辟新空间。

两次中央级别会议强调的内涵

中共中央政治局12月14日的会议已经指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。

在中共中央政治局会议的基础上，中央经济工作会议对去库存化的议题进一步细化，并提出了原则性的去库存方案。

12月18日至21日在京举行的中央经济工作会议，与房地产相关的内容主要包括：化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户;以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;鼓励开发商适当降低商品住房价格;促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;要取消过时的限制性措施。

严跃进认为，加快农民工市民化的重心是新型城镇化，新型城镇化的节奏加快和农村土地制度改革同步，将打造出未来房地产市场中一个可以开发的大世界和大平台，即农村购房需求。取消过时的限制性措施，是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现，主要是刺激供应，而非刺激需求。鼓励房企在新开工和投资方面有所作为，后续包括开发贷款的审批、房企既有土地的开发等方面会有一些相对宽裕的政策供选择。

2015年中央频提化解房地产库存，去库存的攻坚战已开始。2016年，多途径去库存以及不同城市房价走势将引发关注。

克尔瑞研究员杨科伟对无界新闻表示，当前我国的过剩库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三四五线城市，依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。在鼓励农民进城买房上，各地购房直接补贴政策有望快速跟进。其中将包括对于在城镇购房的农民给予直接的财政现金补贴、税费减免等，直接从资金上减轻农民购房的负担。

事实上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下属市县已出台了鼓励农民购房的相关优惠政策，从政策形式上看，财政补贴以直接补贴1-2万元或每平米补贴100-200元不等，最高一般不超过2万元，而购买普通住房的，部分市县还给予契税的全额补贴。

杨科伟认为，收入低下、资金不足是当前农民进城购房的最大障碍，将农民工纳入公积金缴纳体系，能大幅减轻其购房压力，但农民工就业单位不稳定，需要更加灵活的公积金政策，如允许农民工自行缴纳公积金。在中国城乡二元体系下的户籍制度，农民工虽进城就业，却无法享受城镇的社会保障、子女教育等福利，是农民扎根城市的一大障碍。而最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业。