各地物业纠纷呈上升和恶化趋势 物业关系待重构

多因素致物业纠纷恶化

记者调查了解到，物业纠纷频发并引发冲突事件，既与物业公司经营管理水平参差不齐有关，也与长期以来作为市场主体相对方的业主方未能组成统一主体有关，而监督调解机制不完善、执法力量薄弱也导致纠纷难以得到充分有效处理。

从事物业行业近20年的南宁市物业管理协会会长黄栎认为，虽然近年来物业行业发展较快，但受政策、发展水平、经营环境等因素影响，总体来看，物业公司经营管理水平参差不齐，并未得到明显提升。

去年4月，南宁市住房保障和房产管理局曾发布公告，一举撤销90家物业服务企业的资质证书，这批企业将不得再从事物业服务工作。其中9家为2013年“十差”物业，大多存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在“脏乱差”现象、不配合整改等问题。

与此同时，业主虽然维权意识不断提升，但组织性、参与性较差。南宁市住房保障和房产管理局相关负责人表示，物业关系本来应该是物业公司与业主两大主体，从目前的普遍情况来看，由于业主委员会仍然未能广泛有效建立，业主一方没有形成集中有力量的对话主体，导致在维权过程中较难作为。一些已经成立的业主委员会的运行管理工作也不规范，甚至成为少数人谋取私利的工具。南宁市民吴女士告诉记者，自己所在的小区虽然成立了业委会，但参与投票的业主人数明显没有达到法定人数，业委会在小区车位收费等方面管理也不透明，吴女士多次询问，最后竟遭到业委会停水对待，最后只得罢休。

另一方面，针对物业纠纷的监督调解力量也比较薄弱。南宁市青秀区房管所副所长班克健表示，虽然现在建立了城区、街道、社区三级物业管理机制，但街道和社区人员没有固定，加起来也只有30人左右，而且物业调解的专业性非常强，需要法律、工程设计等多方面的知识，还要有抗压能力和调解能力，基层工作人员在这方面非常欠缺，处置不当甚至容易激发矛盾。

物业关系亟待重构

一些专家认为，当前物业管理的市场化机制、法律法规、监管体系等并不健全，导致物业关系陷入恶性循环。在业委会长期缺位、业主权利难以得到有效保障的同时，物业企业和行业同样有着诸多“委屈”：过多的职能负担和过低的收费标准导致企业经营效益差、发展能力弱，一些物业公司转而通过降低服务水平或谋取公共收益消化成本，从而引发业主不满带来物业纠纷。

一些物业企业表示，物业行业的市场化机制并未理顺，使得企业和行业发展面临困境。一方面，近年来物业企业经营成本不断上涨，利润空间一再挤压，而物业服务收费标准却并未得到合理调整，物业企业税负较高，拖欠物业费及水电费更成为普遍现象。

有物业公司负责人表示，虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“业主逾期不缴纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定，但物业企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥法规规定的作用。

另一方面，作为市场主体的物业公司承担了过重的额外负担和风险，如，本应由水电、环卫等部门自己承担的收费职责，多数小区由物业企业无偿向业主收取，物业企业往往还要先预付水电费、垃圾处理费，这样不仅增加了物业企业的工作量和劳动成本，而且存在垫资后收不上水电费及垃圾处理费的风险。在一些地方，物业公司还要承担人口管理、计生宣传、装修管理、打击传销等政府职能。

受访人士表示，随着城镇化进程加快和人们权利意识的提升，如何构建健康有序的物业关系显得尤为重要。

一是通过完善业主自治和业委会建立运转相关法规、强化培训等，不断提升业委会的覆盖面。一些业主和主管部门负责人表示，由于现行法律在业主行使权利、业主自治、业委会运转规则等方面没有出台详细的规范，导致业主参与小区事务不积极，业主自治或业委会在成立运转过程中出现不规范问题，不利于形成健康的物业关系。

二是理顺物业管理各方关系、职责，建立市场化的行业发展机制。进一步明确物业企业与政府相关部门、建设单位、业主等多方主体的权利义务，界定各方责任，及时处理涉及居住区的相关事宜；完善和规范物业服务收费机制，如，建立物业服务收费与服务成本价格联动机制，改善物业行业生存状况，引导树立“优质优价、质价相符”的物业服务收费理念。

三是完善物业管理调解纠纷机制。针对物业纠纷量大但额度较小、雷同性大，司法机关处理起来繁琐、立案难等问题，建议完善行政调解、司法调解、民间调解相结合的机制，一方面在司法调解方面推行简易程序，同时发挥民间专业人士作用参与调解。（记者向志强 钟泉盛）