70城房价环比近半下跌 地方热推"货币化安置"去库存

◎每经记者 胡健

政策在不断鼓劲儿，但房价走势却有泄气迹象。

11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为27个，比上月减少12个；持平的城市个数为10个，与前月相比减少4个。

《每日经济新闻》记者发现，目前70个大中城市中仍然有将近一半的城市环比房价处于下降状态。

整体库存量偏高仍然困扰着楼市，伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，房价涨幅的全线回落源于7月中下旬以来大部分城市楼市的需求萎缩、成交量下降。

此外，在中央已经喊话去库存的背景下，地方也在积极想办法去化，货币化安置被热推。

上海领涨年内首现增势“弯头”现象

根据交通银行的测算，10月70个大中城市新建商品住宅价格环比算术平均为0.07%，涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和0.12%，均较上月回落。

房价涨幅“领头羊”易主，深圳房价在去年11月份止跌后，从12月份成为了全国首个房价上涨的城市。今年1月到9月份持续上涨，扮演着房价领涨者的角色，但10月，全国70城房价环比涨幅最高为上海，环比上涨2.1%，深圳涨幅则为1.2%。

北京作为房地产标杆城市，房价变动也备受关注，10月北京房价环比涨幅为0.8%，房价呈现涨幅下调态势。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，“金九银十”的概念在近年逐渐淡化，特别是在7、8月份淡季冲高情况下，10月份的小长假期影响了签约数据；其次，在北京通州区限购的影响下，从市场成交情况来看，9、10月份相比之前减少近千套，对整个北京的成交情况造成影响。

成交量往往和房价呈正比关系，前10月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%，增速分别回落0.3个和1个百分点，是年内首次出现增势“弯头”现象。

胡景晖认为，自“3·30新政”以来，一系列利好政策所带来的政策效应正随时间的推移而逐步减弱，近期虽有降息和公积金进一步调低首付比例等政策，但对改善型购房需求的刺激作用十分有限。

交行分析师夏丹判断，预计四季度在宽松的政策环境和资金环境下，重点城市的成交复苏将继续，但量价增速将有所回落。同时，由于高频率小政策的边际效用递减，叠加季节性因素，明年初销售增速或明显放缓。

消化库存货币化安置成热点模式

进入11月后，高层罕见就楼市直接发声，而聚焦点在于库存。

11月10日，中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，对于房地产，习近平总书记有18个字表态，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。

11日，在国务院常务会议上，李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

这些与现状紧密相关，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，库存去化周期较长的城市，房价上涨往往会受到压抑，甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向，鼓励购房需求进入。

“大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。”夏丹说。

记者发现，地方也在想方设法去库存，并且将保障性安居工程打通，货币化安置成为热点模式。

杭州今年出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，针对国有土地征迁，着重提高货币化安置奖励标准。杭州市房屋征管办工作人员说，新政后启动的国有土地房屋征收项目，地铁江城路已签约的83户货币补偿率达72.29%；凯旋路四期已签约的56户货币补偿率达67.86%；地铁南星桥项目征收住宅41户货币补偿率达70%以上。

内蒙古人大调研组也建议，进一步提高货币化安置比例，缩短棚改安置周期，同时尽快启动政府购买棚改服务工作，解决融资难题。11月18日，湖南明确，明年确保棚改货币化安置比例计划不低于50%。

严跃进分析说，地方政府通过此类补贴方式，也能够培育一批新的住房需求，进而使得一些新建商品住宅能够较好地去库存，且不需要单独开发安置房等房源，双重减负。对于购房者来说，则能够利用市场化的手段自主选房。