北京楼市没有全面涨价条件 目前还在去库存阶段

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◎每经记者 王杰

中原地产研究部提供的统计数据显示，6月上半月，北京新房、二手房成交量继续明显上涨，其中二手房住宅签约套数达到了8974套，创2013年3月以来的新高，环比上涨19.3%，同比上涨数倍，新建住宅同比、环比也明显上涨。

北京楼市快速升温的势头能否持续？这得先从供求结构谈起。据人民网报道，目前北京房地产市场库存充裕，并无开发商所传言的库存不足问题。据北京市统计局等机构发布的数据，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口。

另据亚豪机构数据，截至5月18日，北京商品住宅存量套数为80550套，按照4月份市场回暖后的成交速度计算，去化周期也需一年有余。而在这其中，现房住宅的存量甚至比期房还高出8116套，项目滞销的程度由此可以见一斑。

政策利好促楼市量价齐升

“股市太不稳定，长久来看，我觉得还是买个房子屯着比较合适”，从股市套现出来的老徐告诉《每日经济新闻》记者。

资金从股市搬家，被认为是最近楼市被炒热的一大原因。但在多位业内人士看来，政策利好仍是最大促因。

央行年内二次降息后，北京房贷市场咨询和成交量迎来双重上涨。据伟嘉安捷统计数据显示，5月北京个贷市场成交量环比上涨12%左右，贷款咨询量也比上月增长20%左右。

伟嘉安捷企划经理吴昊指出，5月央行二次降息，在减轻购房人月供压力的同时也与此前“3·30新政”等政策释放的利好效应叠加，形成较为宽松的信贷环境，使得具有购房需求的人群在多重政策利好的刺激下持续入市，促进房贷市场咨询量和成交量的双重活跃。

据伟嘉安捷从各大银行了解，央行在5月降息后，88折占据了首套房贷款利率的主流，大部分银行的首套房利率依然延续下行趋势，这也提振了不少购房人的信心，促使贷款的成交量小幅上涨。此外，二套房的贷款利率未出现明显松动，仍然为基准利率上浮10%。

同时，公积金新政出台半个月后，市场成交量初现暖意。

吴昊告诉《每日经济新闻》记者，6月上半月公积金贷款成交量上涨20%，新政出台半个月后，购房人入市积极性明显增强。公积金贷款以“认贷不认房”作为首套和二套房的判定标准，使得很多原先被政策打成“二套”的人群得以解禁。在首付比例方面，首套房与二套房的首付比例分别调整为20%和30%，减小了很多购房人的首付支出。

吴昊表示，首套房90平方米与二套房人均住房面积31.3平方米限制的取消也为很多不能买房的人群开了绿灯，促使很多购房人趁着政策的“东风”出手买房，造成成交量小幅上涨。

普通住宅改善性项目挑大梁

据亚豪机构统计数据显示，6月第二周北京商品住宅成交1587套，成交面积20.06万平方米，环比之前一周成交套数下滑15%，成交面积反而上涨1%。而扣除保障房与自住房的影响之后，成交量则基本与之前一周持平。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为29173元/平方米，环比之前一周上涨7%。

从普宅市场成交排行来看，前三位的项目均为改善性楼盘的代表。

亚豪机构市场总监郭毅表示，目前普宅市场去化较快的项目多具备以下几个特点：一是定位改善性需求，售价多在30000元/平方米左右，户型以舒适型两到三居为主；二是位置不能太偏远，从目前的市场状况来看，六环外成为刚需的主战场，而改善性需求多青睐五环以内的项目房源；三是价格调整幅度不能过大。近期入市项目只要具备了以上三点，多能够取得不错销售业绩。

吴昊说，北京楼市已经达到高点，大涨的可能性几乎不存在。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，北京二手房方面，价格变化也不是很明显，如果看前5个月的均价，比去年前5个月还跌了。目前整体市场情况是个量增价稳的形态，高总价大户型产品的市场需求毕竟有限。

胡景晖认为，年内新房有去库存的压力，交易量肯定比去年要放大，价格会整体比较平稳。

一位上市房企的北京营销总监预测，今年的市场形势比去年要好，预计整体市场态势是微涨保量，他们会根据市场情况有节奏推盘。

但郭毅指出，今年以来，北京商品住宅库存曾一度跌破8万套大关，之后又开始持续增加，在北京库存量短期难以大幅减少的背景下，部分库存较高区域的在售项目尚不具备涨价条件。