“稳”市政策背后存深意 楼市告别投机“看涨”时代

新华网北京4月2日电（记者万方）本是一个普通工作日，北京南六环外一处楼盘却显得异常火热，短短一小时内迎来6、7组看房客。“看房人数明显多了起来，周末时看房团甚至会挤满大厅”，售楼经理小贾告诉记者。

自今年两会政府工作报告针对楼市透露出明显的“缓和”态度以来，从中央部委到地方政府，陆续打出包含信贷、税收、土地使用等在内的政策“组合拳”，业内人士表示，新一轮“稳市”大幕已经拉开。记者所走访的这处楼盘无疑已经感受到了来自政策的暖意。

不过，小贾同时透露，看房人群中最终转化为成交客户的，与去年同期相比并无明显差异。这从一定程度上代表了目前住宅市场的普遍状况，体现了当前楼市买卖双方的博弈正处心理节点。一边是政策频频吹来“暖风”，一边是供需日趋平衡，购房者更加理性、谨慎。在蠢蠢欲动的“纠结”中，楼市会否再次“看涨”一片？

“稳”市政策密集出台

3月30日，无疑将成为中国楼市的一个重要转折时点。

风传已久的“信贷+财税”稳楼市政策终于靴子落地，力度之大超乎预期。央行等三部门联合下发通知，购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；拥有1套住房且购房贷款未结清，最低首付款比例为40%。此外，财税政策同时跟进，财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

就在三天前的27日，国土部、住建部联合发布“促进房地产市场平稳健康发展的通知”，提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求，被视作鸣响中央层面稳定楼市消费第一枪。

短短四天之内，包括国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国家税务总局在内的六部委先后为楼市注入“强心剂”，无疑亮出了官方稳定楼市消费的“底牌”。

事实上，楼市调控放开的意图早已有迹可循。去年10月底的国务院常务会议，明确住房消费为消费扩大和升级的重点领域。

今年两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中再次提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

由此，扭转房地产行业颓势、稳定住房消费已不单单是地方政府放松限购、限贷的独立行为，而是从中央层面开始，构成了政策“合力”。

值得注意的是，官方此次明确提及，房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。

专家指出，自2003年 “18号文”首提“重要支柱产业”以来，其后一轮又一轮的调控，官方再未冠以房地产业“支柱”二字。唯一例外是2008年爆发国际金融危机后，中央大力救市时曾经再度提及。与近年来政府工作报告避提楼市相比，本轮中央稳定房地产市场的态度可谓明显并且坚定。

在分析人士看来，中央层面的口子一旦撕开，各地本就按捺已久的稳楼市政策或将“闻风而动”密集出台。其实，自去年下半年以来，取消限购、取消限贷、政府回购、货币补贴、调整公积金政策等“刺激行动”，已被各地政府一一从调控工具箱中取出。

中原地产首席分析师张大伟认为，2015年的政策依然将会升级，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开。

楼市步入“新常态”

政策暖风立刻吹向了身处寒冬的房企和按捺已久的购房者。据媒体报道，新政出台后首日，部分二手房业主“坐地起价”，在北京，一些改善性购房者急签购房合同。

从紧从严调控的淡出，中国楼市将迎来怎样的“新常态”？

新政的利好效果确实显而易见。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受新华网记者采访时表示，金融体系对房地产业的支撑作用显而易见，从前期导向性政策的酝酿，到实质性政策的出台，市场买房预期将得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住销售免营业税等针对于改善性住房政策的出台，也体现了此番政策对于改善性住房需求的重视，必将形成直接刺激作用。

中原地产粗略预计，首付从60-70%降低到40%，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求，一二线城市二季度市场成交量或环比上涨30%。

有乐观的看多者甚至高高呼，目前的利好政策与2009年时十分相似，彼时的楼市在政策加持下掀起一轮高潮，以此类推此轮房地产市场亦将重现辉煌。

然而，市场却已不再是那个市场，“花开遍野”的场景毕竟发生在过去。

目前的房地产市场，与2009年相比，库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题存在，已经让楼市的基本面完全不同，即使有众多政策红利，但经济增速持续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。

在市场人士看来，究其原因，中国房地产市场或已经达到“供求平衡”状态，楼市开始进入下半场。同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市上半场房企所依靠的土地增值、房价上涨的模式已经过去，不再会有普遍性的规模化增长机会，房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。下半场中，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样，在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间。

从地产巨头的战略布局可见一斑。万达去地产化明显，恒大调转船头转型消费类产业，万科也在急寻新的商业模式……

面对上一阶段规模化发展遗留下的库存高企等问题，发改委房地产研究中心主任刘琳在接受新华网记者采访时指出，今年全年房地产市场仍然处于去产能、消化高库存的态势，去化仍然是“主旋律”。顾云昌坦言，目前的房地产市场已经处在下降周期，房地产市场正在进行趋势性调整。

调控思路“顺势而变”

与市场结构一同发生变化的是官方调控思路的转变。

从“抑制”等表述，到“促进房地产市场平稳健康发展”的定调，决策层选择主动应变。首先从导向层面消除市场疑虑。房地产业作为国民经济重要的组成部分，既关乎发展又联系民生，本轮一系列的调整举措可谓“应势而生”。

从具体措施来看，此番政策并未一味“放宽”、“托底”、“救市”。

住建部、国土部发文表态，对住房供应明显偏多地方减少住宅用地供应，住房供求矛盾比较突出的热点城市酌情有效增加住宅用地供应规模。此外强调，优化住房供应套型，促进用地结构调整。新政种种，表明分类调控的思路再次被明确。

在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，两部委通知实际体现了既有“托底”，又有“盖帽”的整体思路。供应、库存过剩的城市，多元化的方式将加速库存消化稳定市场；供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应，稳定价。张宏伟则认为，短期来看一揽子措施为消化库存提供了明确的依据，长期来看是促使地方政府、房企转型谋求新发展方式的有力助推器。

从需求方来看，新政将进一步释放“刚需”、“刚改”人群的消费需要，减轻购房者压力。尤其是对二套房政策的放开，被业内人士普遍视为此轮新政的亮点。

张大伟向记者表示，二套房贷款政策的调整，对于改善需求来说将出现质变，去年央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市，此次对二套松绑，意味着改善需求将全面得到鼓励。

新政供需两端“双剑齐发”，“表明在当前环境下，过严、从严的楼市政策已经回归到正常化、长效化、市场化”，刘琳表示，符合当前市场化改革方向。

“买房子毕竟是件人生大事，动辄几百万，我还是多看几家再观望观望吧”，在上述楼盘看房的刚需客小张告诉记者。

正如这位理性的购房者一样，楼市再次看涨或者狂飙并不是本轮政策的初衷和侧重点。如何在政策转型之际，平稳过渡到楼市下半场，还消费者、房企、地方政府一个更加健康、稳定的市场，或许才是新政出台背后的深意。