理性解析地产政策组合拳：楼市改革趋向市场化

3月30日，中国人民银行、住建部、财政部等五部委发布多个房地产相关政策，住房贷款利率、购房首付、二手房出售营业税等多方面做出调整。此前，就在3月25日，国土部、住建部已发文要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应供给，优化用地结构调整。

联系2015年的全国两会政府工作报告中，对于房地产没有再使用“调控”、“抑制”等相关表述，取而代之的是“促进房地产市场平稳健康发展”。有分析人士认为，曾经以“调控”为主基调的房地产宏观政策风向已经发生转变。

信贷、税收政策“组合拳”力度超预期

经过本次调整，在商业贷款方面，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

在住房公积金方面，使用住房公积金购买首套普通自住房最低首付款比例为20%；对1套房已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

同时，财政部、国家税务总局发布通知，从2015年3月31日起，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，为遏制房价过快上涨，国家曾多次调整二手房交易税，在2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”。

在房地产市场中，信贷政策被认为是影响最大的经济手段，而财税政策的调整，则明确传递着宏观政策调整的信号。业内人士普遍认为，这次住房组合政策力度超过预期。

有助唤醒刚需购房 投资反弹遥遥无期

目前，一线城市销售2014年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下。

亚豪机构分析，降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费，缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。预计一线城市的房地产市场交易量将会在4月明显升温，三四线城市的楼市也将逐步回暖。

民生证券研究院执行院长管清友认为，“房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。”

管清友说，房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

楼市短期内成交量或企稳

国家统计局发布的数据显示，今年前两个月，商品房销售面积为8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额为5972亿元，同比下降15.8%。

分析人士认为，在一系列楼市刺激政策的影响下，活跃的购房人群将会不断壮大，从而促进楼市成交量不断上涨，3月份成交量有望创新高。此外，随着库存量不断消耗，开发商将改变“以价换量”的销售策略，一线城市及部分热门二线城市的房价或现量价齐涨回暖局面。

中原所监测的21个城市数据显示，最近两周的成交量并列位于今年第二高位，仅次于今年第五周的成交量，新增盘源量及新增客源量近期逐周环比增加，显示市场活跃度持续攀升。此次政策的出台，势必引发市场的进一步反弹。

中金公司指出，后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后，地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复，成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏，将对经济增长企稳复苏做出正面贡献，这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。

“因地施策，分类指导” 楼市改革趋向市场化

2014年10月29日，国务院召开常务会议，要求推进六大领域消费。“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。作为推进六大领域消费的第三点，国务院常务会议提出，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

在“稳定住房消费”的基调下，地方政府正在根据中央指导思想“因城施策”，加大调整力度。

“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对当下经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构都具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

本次五部委联合出手，从信贷和税收两个角度给楼市“松绑”，表明在当前环境下，过严、从严的楼市政策已经回归到正常化、长效化、市场化。发改委房地产研究中心主任刘琳表示，本轮政策调整是一种向市场化回归的政策，符合当前市场化改革方向。

住房消费作为中国消费领域的重要组成部分，既事关经济发展，又关乎百姓利益，告别暴涨暴跌，回归平稳健康，以加大保障房建设为依托，因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，政府调控的思路与决心并未改变。

倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，在城镇化建设中，长期看房地产市场仍有较大发展空间。（高畅综编）

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