济南最大烂尾楼搁置6年收尾 购房者优先受偿(图)

　　济南彩石山庄现状。

本报记者卞民德摄于2015年3月24日

倾囊而出，买的却是烂尾楼盘——对普通家庭来说，没有比这更糟心的了。

在山东省济南市，彩石山庄的2146户业主，已经糟心了整整6个年头。从最初抢到一套房的欣喜若狂，到楼盘烂尾后的寝食难安，一夜之间，如冰火两重天。

政府部门也同样糟心。不是没出力，不是没想辙，但终究困难重重，僵局难破。一直拖下去，也不是个办法。大门外上访不断，即便再沉得住气，干部心里也不是滋味。

漫长的等待、博弈，无论是业主还是政府，都已身心俱疲。可是，总有能走通的道。只要捅破了那层窗户纸，阳光就能照进来。转过身来，细细梳理，反复琢磨才发现：那根可以捅破窗户纸的针，一直在旁边。

这根针，就是法治。用法治思维和法治方式解决问题，考验的不仅是政府，还有每一个遇到难题的普通人。

资金断裂

从“金牌”一房难求

到济南最大“烂盘”

提起济南的楼盘，彩石山庄无人不知。放在8年前，若能买到彩石山庄的房子，那是很有面子的事。

彩石山庄备受青睐，确非浪得虚名。项目地处济南东部城市景观区，自然条件得天独厚。

论品质，彩石山庄也是“高大上”，曾摘得济南地产界首个“中国人居环境金牌建设试点项目”。整个楼盘占地约2400亩、总建筑面积180万平方米，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅。不同区域分别被命名为水晶花园、尚华居、绿松苑、白领公寓。

更让购房者趋之若鹜的，则是开发商三联集团的层层光环。

这家成立于1985年的省属企业，在国内家电连锁企业中第一家上市。鼎盛时，三联集团涉足商贸物流、房地产、电子信息、旅游、传媒、金融投资六大产业，统领170余家企业。

盛名之下，彩石山庄入市即得好彩头。2003年10月，在土地手续不齐全的情况下，三联集团以“超值低价”为噱头，开展内部认购，后扩大至社会认购。购房热情之高，认购场面之火，至今仍让济南市民唏嘘。

抢到一套房，得有关系、有门路。彩石山庄的价格从最初的每平方米2600元，迅速上涨至4100元。截至项目停工，彩石山庄累计预售住宅2146套，但符合预售条件的仅有405套。

彼时，全国范围内普遍上演的楼市狂欢，让三联集团和购房者戒心全无。殊不知，危险的种子已在发芽。

2004年，山东省政府批准成立的国有企业联大集团贷款出现严重风险。三联集团被认为是其控股关联企业，被列入监管部门“黑名单”。加之扩张过快、管理粗放等问题，三联集团的信用急速下降，资金周转困难。

困窘之中，彩石山庄建设受到波及，大量预售资金被用于偿债。2008年，三联集团因贷款逾期遭两家银行起诉，其持有的三联商社股份有限公司2700万股限售流通股被法院拍卖。债权人纷纷诉诸法律，致使三联集团名下的账户、不动产全部被查封，资金链完全断裂。

数个建筑队、六七百人同时施工的彩石山庄，从此告别喧嚣陷入沉寂，沦为济南市“最大烂尾楼盘”。

此前预售的2146套住宅，仅有405套基本建成，另1741套尚未建成，市政配套和园区道路景观基本未建。2146套房产涉及购房款本金9亿元，合同约定违约金近3亿元；已建成房产未支付的工程款约3716万元；征地涉及村民2000人，拖欠安置补偿费用约5.3亿元。

搁置6年

从僵局久拖难破

到维权四处碰壁

“血汗钱买房交三联，到期无房谁来管？”

“政府作主，还我公道。”

三联集团大楼前、省政府南门口、济南市委市政府西大门，隔三岔五就围满购房者。6年漫漫维权路，冷暖百味心自知。

退休职工王秀云年近七旬，卖掉自己的唯一一套旧房，才凑足32万元的购房款，只想换个房陪瘫痪的母亲晒晒太阳透透气。她还动员已下岗的妹妹买了一套。8年来，姐妹俩只能靠租房安身，一度陷入绝望。

购房者杨帆，通过“内部渠道”购买彩石山庄一套130平方米的房子。当初缺钱，全家人东挪西借，好不容易凑了34.5万元。“本打算当婚房，可到了收房日期，连房子的影子都没见着。”

更多的购房者是靠贷款买房，每月一到还款日，如同热锅上的蚂蚁。大家只有一个问题：到哪才能讨到个说法？

彩石山庄是济南有关部门首创的“预售房担保制度”试点项目。在预售款监管期内，如果出现开发商未按规定使用预售款、造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。

但是，3家担保公司资产不过几千万元，如何承担9亿元的房款赔偿？相关部门给出的答复是“不清楚、不知情”。

此路不通，再找法院。拿着购房合同和担保协议去诉讼，谁知又碰了一鼻子灰。

“法院说接到通知，三联的案子一律不予立案。”杨帆和很多购房者并不了解，2012年，山东省成立专门工作组，解决彩石山庄问题。反反复复地研究，出台了多个方案，但都由于案件过于复杂，涉及主体众多、涉案资金额大、牵涉面广，难以找到为各方接受的方案，在条件不成熟的情况下，只能“暂缓”搁置。

烂尾楼在寒风中矗立，群众频频上访，各相关当事方的司法程序被法院叫停，地方政府由于没有解决问题被中央巡视组点名——彩石山庄项目问题解决陷入了僵局，似乎看不到一点破解希望。

时过境迁，现在看来，当时各方一系列的尝试和努力，实际都在为问题最终解决积累着经验和条件。各方当事人写给省委、省政府负责同志的信函并没有“睡觉”，调查情况、走访当事人、交换意见、权衡比较方案等工作一直在不断推进。

理念碰撞

从政府包办代替

到法治思维解题

多年的煎熬等待让购房户麻木，他们没想到的是，转机在2014年4月开始出现。

彩石山庄项目引起了山东省委、省政府的高度重视。省委书记姜异康多次批示，要求将其作为落实中央巡视组整改要求的主要工作任务之一，坚决彻底解决，随后在案件处置的关键节点上也多次指导、过问。省委副书记、省长郭树清主持召开多次专题会议研究，明确提出“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的工作原则，确定“整体处置，分步实施，先期启动彩石山庄项目”的思路，“把解决三联问题的过程，变成一个可以复制、对全局对以后都有指导意义的宣传法制、依法维权、依法办事的案例”。

山东省与济南市联合成立了专门的领导小组。“法治思维、法治方式”的方向明确了，如何落实成为可操作的方案就成为关键。但事情显然不是那么容易。

几次小范围的内部会议上，不同思路、不同方案发生了冲撞，理念冲突显露无遗。碰撞冲突之激烈，超出想象。一些干部还是想走传统的套路，以行政手段为主解决，担心购房群众参与带来新的麻烦和问题。拿出来的方案也确实费了不少脑筋，但是法律障碍没有解决，无法实质推进。即使强制实施也会留下严重的后遗症。

通过法律解决，也没那么轻巧。“受偿问题是个法律瓶颈，最高人民法院不可能专门为我们做这样的司法解释。”

转变思路，需要打通的困难环节很多。根据省委、省政府的决策部署，省市领导小组迎难而上，反复研究，全力落实以法治思维和法治方式解决彩石山庄项目的工作原则。其间有过激烈的讨论，但大家的出发点和落脚点都是怎样更好地维护当事方合法权益。

其实，花这么多的时间和精力探讨如何以法治思维、法治方式解决问题，山东省委、省政府有着更重要的考量。

“给予群众以宪法和法律赋予的诉讼权，让群众自己参与，知晓实际情况，更有利于减少怀疑、指责，增强理解和配合，实现自己的事自己作主，政府包办代替有很大局限。”郭树清认为，建设现代法治政府，需要这样的碰撞。

在彩石山庄问题上，政府也有不可推卸的责任。监管不力，发布信息有误，也是间接导致三联彩石山庄“崩盘”的因素之一。山东省委、省政府提出，政府可以当被告，不要怕打输了官司；输了说明有问题，正好可以吸取教训改进工作。

不断地磨合，不同的意见和主张逐渐统一认识，具体方案也不断改进成熟。