小区停车收费合理性遭疑 律师:物业合同或存霸王条款

中新网3月18日电(房产频道 马榕)最近网上流行一篇质疑小区停车收费合理性的文章受到关注，该文称，称物权法中规定车位业主共有，物业并无收费权利。小区停车费到底该不该交？物业收费行为是否合理？成为不少业主心中的疑惑。

对此，有业内律师指出，从做生意角度来看，物业公司向小区业主收钱，然后提供服务并无可厚非。但在开发商垄断小区物业选择权的背景下，不少物业公司服务合同存在消费“陷阱”，通过设置霸王条款合同为公司牟利。

小区停车费到底该不该交？

近月来，一则题为“今天我才发现小区停车费是不用交的！”的帖子在微信朋友圈广为转载，文章认为，物权法中规定车位属于业主共有，物业无权收费。部分住宅小区业主也反映，“在买房时已缴纳公摊面积费用，凭啥停车还要收费？”

中新网房产频道发现，在2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》中，确实对小区业主的建筑物区分所有权作出了如下规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。并且，小区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

这是否说明在自家小区停车不应该交费？秦兵房产律师团律师徐斌在接受中新网房产频道咨询时表示，住宅小区内存在多种产权性质的停车位，这也决定了业主占用停车位是否应该交费、由谁收费要视情况而定。

徐斌介绍，部分产权在开发商名下的小区停车位，开发商可以自行出售给业主，或者自持收费出租。另有一些公共区域的车位，在开发商并未办理产权证的情况下，应该属于全体业主。

但即使是公共区域的车位，多位律师认为，由于并不是所有业主都拥有车辆，占用共有场地停车的业主也应该交纳停车费。

物业收取小区停车费背后的逻辑

那么，小区物业是否有权收取公共区域的停车费？“小区停车位并没有办在物业名下的，但物业并不是完全无权向业主征收停车费。”徐斌表示，从做生意的角度说，物业公司是向小区业主收钱，然后提供服务，把小区建得更好，“用业主的公共车位收钱，再把钱花到业主的身上，其实也无可厚非。”

这也是物业方面通常给出业主的收费解释：公共区域停车费并不是租赁费，而是一种管理费或服务费，比如管理停车场设施、维持停车场秩序等。

另外，徐斌认为，与业主前期签订的物业服务合同，通常会为物业收取公共区域停车费提供保障。“物业服务合同经常会给消费者留一个陷阱，相当于默认了停车费钱是可以收走，产权还是业主的。”

一位住宅小区业主也透露，自己前期签订的物业服务合同中，确实有注明物业公司可以将本小区内的车位以一定价格进行出租或出售，但对如何运用收取的停车费、物业提供哪些服务等并无明确规定。“这种物业服务合同显著增加了业主一方的义务、降低了物业一方的义务，应该属于霸王条款合同，不过具体仍需法院认定。”徐斌说。

小区停车收费纠纷频发如何破解？

让更多业主不满的是，在这种“霸王条款合同”下，不少小区物业在收取停车费后提供的服务并不理想，业主与物业因此产生的纠纷也时有发生。在业内人士看来，这与我国的物业委托流程的模式有密切关系。

据业内人士透露，我国绝大部分住宅小区的物业公司并不是通过市场竞争的方式“择优选用”，而是开发商在卖房之前先成立物业公司，并将其作为默认物业开始对小区进行经营管理。这也意味着，不少物业公司的“霸王条款合同”成为买房的附庸条件。

在徐斌看来，停车费能为开发商指定的物业公司带来不小的收益，而这部分几乎都进入了物业公司自己的腰包。“加上物业费，小的社区一年百十来万，大的社区上千万。”

徐斌认为，要想遏制住宅小区停车费等纠纷的频发，需要打破开发商对物业公司选择的垄断，让小区停车收费这一“利益”正常地进入市场，使物业有一定的竞争空间。“在很多国家，开发商把房子卖给业主，业主成立业委会对小区进行管理，业委会自行选聘合适的物业公司，很多收费纠纷问题会得以解决。”(中新网房产频道)