央行降息遇上不动产登记 早春季济南楼市躁动

自从准备购置婚房，邱明光就一直走在看房的路上。去年11月下旬，央行降息让他对楼市有了新的期待，但却始终没下定决心将那一万元的定金交上。随着央行再次降息，他决定将之前看好的房子买下。但《不动产登记暂行条例》的实施，又让邱明光心里犯了嘀咕：“房价会不会再降降?现在是买房的最好时机吗?”3月1日，央行时隔仨月再次降息，存贷基准利率下降0.25个百分点。同日，《不动产登记暂行条例》正式实施，集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记。作为首批试点城市，济南虽未完成不动产登记机构的设置，仍引发了外界对开征房产税、房价下跌的猜测。业内人士称，两大政策同时实施，对房市的影响不会立竿见影。“未来很长一段时间，楼市会处于比较平稳的状态。持续上涨或大跌的可能性不大。”

【突然降息】“每天成交三四十套”

最近几天，记者走访天齐·奥东花园、尚东1956、中建凤栖第(资料图库)等多家楼盘了解到，受降息影响，不少楼盘销量有明显涨幅，甚至出现销售小高峰。

7日上午10点左右，天齐·奥东花园售楼处迎来一批看房客，置业顾问王娜忙得不可开交。“进入3月份，前来看房子的顾客一直不断，降准、降息确实会为刚需购房者带来实际利益，不少刚需客户当天来看房，第二天就能将房子定下来。”王娜告诉记者，节前没下手买房的，春节后一降息，还贷压力减小。3月1日当天该楼盘成交量就有20套。

中海华山珑城蔡姓置业顾问也表示，降息确实对购房者的诱惑很大。“进入3月份，每天成交三四十套。”但记者发现，160平方米以上的大户型楼盘，销售情况颇为冷清。在百替御园华府(资料图库)，置业顾问刘女士告诉记者，该楼盘多为改善型客户，刚过年，降息对楼盘销售的影响还未完全体现。

记者算了一笔账，以20年贷款100万元计算，按照央行3月1日降息后的基准利率，购房者每月可以减少144元的月供。合计20年可以减少3.46万元的利息支出。并且因为全面降准，银行将增加贷款额度，首套房的利率折扣将明显增加。对刚需购房者来说，确实减轻了一部分压力。

【开始“登记”】想买大户型的犹豫了

《不动产登记暂行条例》的正式实施，不动产统一登记信息平台的建设……济南作为试点城市之一，一手房市场会受到何种影响?

“顾客大多是冲着降息来的，没人提不动产登记的事情。”王娜说，天齐·奥东花园主打户型多在120平方米以下，客户多是刚需族，名下没有房子，不动产登记对他们影响很小。

“不动产登记的实施，可能会让投资房产和改善型客户趋于理性。”济南东部某楼盘置业顾问透露，改善型客户对房屋的户型、位置、周边配套要求都很高，与刚需族相比，他们对降息的反应不会太强烈。而不动产登记的实施，则加重了其观望情绪。他告诉记者，与周边120平方米以下楼盘的销量见涨相比，该楼盘明显逊色不少。

【市场变化】有楼盘酝酿涨价

降息降低了市民买房成本，但同时也降低了开发商的融资成本。在此情况下，开发商还会持续以价换量吗?房价是否会涨?

记者在多个楼盘的售楼处了解到，有些已开始酝酿涨价。“我们楼盘户型、楼层都比较全，均价不到8000元/㎡，周边楼盘价位高、房源少，还绑定车位和地下室，但正月十五以后就会调价。”济南东部某楼盘置业顾问张先生告诉记者，元旦过后价位稍涨了点，到目前一直没变化，但下一步要推3号楼“楼王”，每平方米涨150元。不远处，另一楼盘的置业顾问也表示不久会涨价。“为回本，一期价格卖得稍微便宜，二期会相对提价。

该置业顾问判断，若不是长期滞销的楼盘，今年价格都有可能小幅上调。

据了解，“低开高走”加推盘时逐步提高价格、新开盘项目直接高出区域均价等方式是许多房企目前采用的涨价策略。此外，还有不少楼盘采用缩小或取消优惠折扣力度等方式变相微涨房价。

【专家解读】影响不会立竿见影

“无论降息还是不动产登记，都不会对房价和开发投资产生立竿见影的影响。”买房网总经理赵鲁梁认为，连续两次降息，整个社会的资金会因为降息得到释放。但大量资金在流动过程中不会立马全进入楼市，很难说会在短时间内对房价产生强烈影响。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗也认为，两种政策同时实施，影响力主要体现在市场预期上，并不能立马影响到楼市。目前，人们的观望预期还未改变，库存的消化还没得到有力的解决。降息这个利好消息并不能完全逆转房产市场的局面和状态。

赵鲁梁称，现在还很难看出不动产登记对楼市的影响有多大，还要看实施后的具体情况。比如和房产税联系的程度怎样，收税标准如何界定，多大面积以上的收，第几套房收、第几套房不收，这些都将影响未来的房地产走势。