2015年楼市或缓慢步入复苏通道 开发商酝酿涨价

降息刺激楼市？

2月28日晚间，中国人民银行宣布，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。去年年底的降息刺激了购房者和房地产业内的敏感神经，让中国楼市在2014年最后两个月翘尾收官。本次降息将在多大程度上影响中国楼市的走向？

上海中原地产研究总监宋会雍称，就在11月21日央行突然宣布降息后，11月下半月成交出现戏剧性的一幕。中原地产监测的40个重点城市数据显示，11月最后一周新房成交面积较11月前三周的平均水平上升5%，其中一线楼市成交上升20%，部分二线城市的新房成交量增幅也超过两成。最后一周楼市的翘尾效应使得11月的市场成交量一举超过“金九银十”的销量。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，根据国家统计局数据，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，创年内新高。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。

在降息的刺激作用下，一线城市房价率先反弹。据国家统计局测算，2014年12月份，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%；其他城市的房价环比降幅亦继续收窄。且房价止跌企稳的态势一直持续至今。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，降息降低了购房贷款成本，并在一定程度上改变了市场预期。“此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，购房者支付能力的提高会让更多潜在购房者进入市场。”

搜房网发起的调查显示，在获知央行降息的消息1小时后，39%的受访者认为降息后房价将上涨，35%的受访者表示在此次降息后将加速买房。

但银行人士提醒，央行宣布降息后，个人房贷利率不会立即下调。例如，去年11月21日央行宣布降息后，中国农业银行上海分行在2015年1月1日才宣布调整个人房贷年利率。“我们还要等待总行的通知，需要一定时间调整利率。”

上海易居研究院研究员严跃进认为，此次降息后一年期存贷款基准利率均已接近十年来的最低水平，因此预计降息后，银行的房贷利率优惠折扣将难以进一步扩大。

此外，记者近期在上海咨询多家银行网点和中介门店发现，1月以来各银行贷款审批和放贷速度缓慢，这在一定程度上将影响购房者的出手节奏。

开发商酝酿涨价？

降息固然可以降低买方成本，但同时也降低了开发商的融资成本。在此情况下，开发商还会持续以价换量吗？

沪上一家大型房企高管告诉记者，“年初市场有好转迹象，本来就酝酿涨价，现在央行降息让我们‘腰杆’更硬了，除非是少数长期滞销楼盘，像去年降价跑量的可能性不大。”

国家统计局数据显示，2014年，房地产开发企业到位资金比上年下降0.1%，而2013年为增长26.5%。开发商由“财大气粗”变成“囊中羞涩”可见一斑。

面对3月政策层面的风向扭转，新房行情也正发生变化。降息首日，记者在上海走访多个售楼处发现，多个楼盘酝酿在3月涨价。如上海张江地区的日月光水岸新郡三期，目前均价3.7万元，销售人员表示，该项目在3月价格会有一定上涨。浦东颐景园的销售人员亦表示，3月将对比较受欢迎的大户型给予一定幅度的上调。此外，绿地东上海、宝业万华城的售楼处亦将3月的销售均价预上调100-300元／平方米不等。

全国某龙头开发商更是在央行宣布降息之后，在官方微信中明确表示“实在不能淡定了，还不快来抢购！这一措施所代表的国家政策走向更将刺激楼市上涨。市场将以实际行动表现出对此次降息的积极回应”。

实际上，早在降息之前，很多房企已经尝试缓慢涨价。在沈阳，一些大型房企如万科、恒大、中海或高调或悄声涨价；而在全国一些重点城市，如上海、深圳、杭州、重庆等地，涨价潮也已“暗流涌动”。

据克而瑞研究中心监测，除直接宣布旗下项目涨价之外，“低开高走”加推盘时逐步提高价格、新开盘项目直接高出区域均价等方式是许多房企目前采用的涨价策略。此外，还有不少楼盘采用缩小或者取消促销优惠折扣力度等方式变相微涨房价。如杭州圣奥绿城运河宸园，该项目1月份加推每平方米上涨600-700元，由于项目处于优势地段，且周围新盘稀缺，加推当天去化即七成；再如深圳新开项目中海锦城等开盘即高出周边项目约15%，新开盘后也很快售罄。

从目前的土地市场看，房企拿地热情依然高涨，高溢价率土地频频入市。如2月16日在武汉市土地市场的节前收官之战中，8宗地块拍出28.65亿元，有3宗土地更是出现久违的激烈竞拍；当代置业以总价17.35亿元摘下上海闵行区两幅地块，楼板价高达18777元／平方米，溢价率95.6%，同比2014年周边拿地价格高出近四成……

据亿翰智库数据，1月，全国经营性土地成交420幅地块，实现土地出让金收入1218亿元，明显高于去年平均水平，且土地价格总体上仍在持续上涨。

土地价格的节节上涨也在推升着房价预期。中原地产统计显示，从2012年7月至2015年1月，北京公开出让的土地中，楼面价超过2.5万元／平方米的地块就有60余块之多，楼面价每平方米3万元以上的有近30块，多数尚未入市。2015年北京预计入市的42个纯新盘项目当中，单价超过5万元／平方米的高端住宅项目占据了17席，其中，预估单价超过10万元的项目高达13个。多数开发商认为，房价迎来上涨只是时间问题。