“售后包租”暗藏多重风险 监管需更精细化

想要投资繁华地段商铺么？有开发商可以保证售后包租10年，前3年租金直接抵扣房款……　这种零风险高收益的投资靠谱么？

早在2001年实行的《商品房销售管理办法》就明确禁止“售后包租”，最高法还曾将“售后包租非法吸收资金”入罪。那么“售后包租”为何还能频现楼市？又暗藏了哪些风险呢？

“售后包租”频现楼市 诱人回报成了“烫手山芋”

2月3日，合肥市街头出现了10余辆私家车集体维权，车身上统一贴着“铜陵环球家居诈骗违约”的横幅。参与此次游行的市民老徐告诉记者，铜陵环球家居楼盘在铜陵市，由于宣传力度大，又有免费车接送看房，并在合同中保证售后包租10年，确保收益，所以许多外地市民都去铜陵买商铺投资。

老徐说：“当日大概有30余位业主参与维权，开发商不断延期交房，也不承担违约责任，别说承诺的收益，购房款可能都打了水漂。”

记者走访合肥市等地房地产市场发现，这样的例子并不鲜见。在合肥市包河大道与大连路交口的庙前大街步行街，销售人员介绍，这里的房子有40年产权，四周规划齐全，又临近政务中心，极具投资价值。并且承诺包租10年，由专业管理公司经营，你根本不用担心租不掉，前3年租金直接冲抵购房款，后面7年会定期将租金打给您，相当于零风险的投资。

零风险高收益？　“售后包租”暗藏多重风险

据了解，早在2001年实施的《商品房销售管理办法》就明文规定，房地产企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售尚未竣工的商品房。那为何“售后包租”现象仍然屡禁不止？业内人士分析认为，其根源在于开发商想尽快回笼资金，利用了投资者“赚快钱”心理。

从事多年房地产企业经营工作的倪铭(化名)直言，这类“售后包租”销售模式，往往是开发商画出地段必火，房价必涨的美好愿景后，把房价标高，再忽悠市民买商铺并承诺“包租”。他说：“看起来前3年租金冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。”

倪铭说，值得注意的是，被开发商指定给业主的“经营管理公司”通常是开发商控股企业，但因形式上相对独立，便成为开发商日后规避风险的“挡箭牌”。“一旦日后经营不善，发生纠纷，也只是由经营公司承担‘责任’，而开发商早已回笼资金，并不会有大的损失。”他说。

业内人士指出，这种“售后包租”暗藏多重风险隐患，首先是可能存在欺诈，开发商取得银行贷款后，有的携款逃匿；其次是开发商变相融资后，将资金挪到别的项目上。事实上，即使项目建成后，也可能因为经营不善，无法达到预期的收益水平，经营公司根本没有现金流兑付。

房地产市场监管需更精细化

铜陵市住建委房地产业管理科负责人说，虽然政策明确规定房地产企业不得以售后包租形式销售，但目前普遍存在着经营公司售后包租现象，由于房地产企业与经营公司间的归属关系不明，更像是影子股东，为市场监管带来很大难点。

“这是在以合法形式掩盖非法目的，但实际诉讼案例来看，往往业主举证比较难。”一位基层法官说。对此，北京大悦律师事务所郎克宇律师认为，虽然房地产企业没有直接参与售后包租行为，但如果房地产企业与经营公司存在股权交叉持有，那么严格意义上就是违反规定。

专家建议，既要加强对房地产销售市场的监管，尤其对“超高收益回报”楼盘的跟踪监管，及时发现非法集资苗头，还要加大对经营公司经营、资金等监管力度。

“要有更加精细化的管理。”暨南大学公共管理学院教授胡刚建议，加强市场经营进行中的规范，将风险防范前置。而一旦出现申诉，应该及时介入，降低危害辐射面。郎克宇同样认为：“主管部门必须加大监管力度，杜绝睁一只眼闭一只眼的消极心理。”(记者张紫赟)