三问房贷政策松绑：“认房又认贷”该不该取消

近日，关于央行的一则传闻，搅得沉寂已久的房地产市场泛起层层波澜。有消息称，央行已通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款。其中，最让市场冲动的是“重新认定居民首套房标准”。

政策放松对于“饥渴”已久的房企、地方政府来说，无疑是一剂强心针。然而，这剂“强心针”却打得有几分暧昧，虽然不少业内人士与专家预期首套房利率优惠可期，但截至目前，房贷松绑的消息并未得到官方正式确认。

一问：限贷政策将全面松绑？

昨日，针对房贷放松的消息，农业银行回应称，已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整房贷相关政策。

此前，中行曾做出类似的表态，将对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。工行公开回应称，该行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接；建行则进一步表示，应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准。

至此，四大行均已就被市场传得沸沸扬扬的房贷开闸消息做出回应。

对比此前地方政府一头热、银行“无动于衷”的现象，有业内人士指出，四大行虽未正面坐实松绑传言，但从其暧昧的回应中，可以判断出不同于以往的倾向，首套房利率优惠预期可期。

事实上，自8月份以来，部分银行已陆续传来首套房贷松绑的消息：8月上海农业银行有条件松动首套房贷，200万以上商贷给出九五折利率折扣；汇丰银行首套房贷款160万以上可以享受基准利率的九六折……

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，尽管部分城市银行首套房贷利率开始出现“点式”松动，但大多数是有前提条件的，房贷利率并没有出现全面松动。不过，从未来趋势来看，他判断，全国范围内大中城市的首套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。

二问：“认房又认贷”该不该取消？

首套房标准如何认定，无疑位于此番讨论的漩涡中心。有消息称，上周五央行的吹风会上，已透露出放松首套房认定的倾向，标准新政策可能规定“只要房贷贷款余额还清都算首套房”。

目前，大部分地区采取“认房又认贷”的政策，即如果曾贷款买过房，即使将原有住房出售即名下无房，再次购房时仍需按二套房利率。若银行重新界定首套房认定标准，即认定“只要房贷贷款余额还清都算首套房”，将对市场产生较大刺激效果。

交通银行首席经济学家连平认为，限贷放松不会大力度地一蹴而就，而会是逐步、渐次地向前推进，首先解决的是自住房(一套)限贷的放松，其次是改善型住房需求贷款的松动，“认房不认贷”是合理的。

张宏伟认为，全国范围内的限贷政策松动，尤其是“认贷”标准全面松动目前尚难。“认贷”全面松动对于市场刺激力度较大，短期内不适合采用这样的方式刺激市场，而应采取比较温和的政策逐步进行调节，比如调整普通住宅标准、公积金贷款政策的支持等。

“不过，从去库存的角度看，也不能排除全国范围内部分大中城市首套房认定标准调整的可能性”，张宏伟补充到，在执行力度方面，各银行或会表现出“差别化”的执行特征。对于部分开发商项目的“首套房认定标准”的执行力度极有可能出现“阶段性”放宽，这会对大中城市楼市成交量的复苏起到一定刺激作用。但是，对于市场基本面良好的城市或当市场交易量开始大幅反弹时，“首套房认定标准”的执行力度应该会从严，以给楼市适度降温。

而“只要证明名下无房，就可以按照首套购房认定，只要证明名下只有一套，就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控要求，也可以对市场释放一些刺激需求作用。”北京中原地产研究部总监张大伟说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对“房贷余额还清都可以算首套房”的做法持怀疑态度。在接受媒体记者采访时他指出，只要房贷还清都算首套贷款，“这样有点过于放松，违背了楼市调控的精神”。

三问：政策开闸带来啥影响？

楼市持续低迷，地方政府此前对“限贷”开闸呼吁已久：9月23日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》，明确取消限贷政策；9月15日，湖北省宣布，居民贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的7折……

被地方政府寄予厚望的限贷松绑，目前终于出现松动的风声，究竟能对市场产生多大的刺激作用？

张宏伟认为，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3-6个月全国范围内大中城市将出现成交量复苏与好转的行情。

而中原地产研究部总监张大伟则以限购为例，表达了他对限贷开闸效果的谨慎态度。截至目前，46个限购城市中40个已经松绑限购，但作用仍然有限，从9月前21天看，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平，成色仍显不足。

“地方政府积极呼吁松绑信贷主要有二：一是给市场信心，增加市场购房者救市预期；二是将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力”，张大伟分析。

“重新调整首套房认定标准，对全国不同楼市的影响会体现不一样的效果。”亚豪机构市场总监郭毅在接受媒体采访时表示，“在北上广深这样的一线城市，购房需求旺盛，限贷政策对购房需求的抑制作用非常明显。而对二三线城市来说，供大于求基本面没有变，库存积压也比较严重，所以放开限贷的影响就会比较有限。”(记者万方)