全国46限购城市多已解限 限购松绑救得了楼市吗

地方政府为何急着松绑

——土地财政吃紧，地方债还债压力陡增，地方政府松绑意愿强烈

“其实今年楼市调整对提升产业集中度，促进产业健康可持续发展是好事。对于整个楼市现状我们是不急的，反而是地方政府急得很，总在问我们需要出台什么政策刺激一下。”7月，在人民网财经频道的一场内部座谈会上，一位房地产开发商如是说。

“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

今年初国家审计署上海特派员办事处和宁波市、县两级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》显示，2014年，宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元，这意味着宁波市政府在2014年每天需要偿还1.28亿元。

长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径。比如宁波，截至2012年年底，市级和10个县级政府承诺以土地出让收入金偿还的债务余额，占所需偿还债务余额的六成。然而，今年一季度，宁波市土地成交面积同比下降了17.16%；土地出让收入同比下降了45.26%。土地财政吃紧与还债压力陡增叠加，让地方政府楼市松绑的欲望强烈。

不仅是宁波，今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来土地市场明显降温。据我国最大的房地产数据平台、中国房地产指数系统(CREIS)报告显示，今年二季度，全国300个城市土地成交面积同比下降了29%，土地出让金收入同比下降了15%。7月，300个城市的土地成交面积同比减少44%，土地出让金同比减少了49%。像杭州、贵阳等多个二、三线城市都出现了土地流拍。

土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持楼市平稳运行，防范楼市风险。

不过，值得注意的是，一些地方在松绑楼市限购的同时，还采取了财政、税收等措施。例如，成都向对首套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。包头市向当地“房交会”期间购买新建商品住房的购房人给予2000元/套的财政补贴；购买首套新房的，契税全免；购买二套以上(含二套)新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

“现在要警惕一些地方可能会对楼市采取刺激措施，甚至是中刺激、强刺激，干扰楼市正常调整。因此在把握调控力度上应加强监管。”张慧芳说。

楼市预期变了吗

——调控逐步加码，预期出现分化。应做好预期管理，防止楼市大起大落

在各地楼市调控政策调整逐步加码的情况下，楼市预期也开始出现分化。

刚在福州郊区添置了新房的俞先生一家，对楼市走向很是担忧。“这不就表明楼市真是出问题了？全国各地都在出台取消或放松楼市限购的政策来托市。中国人都追涨杀跌，政府放出这种信号，是不是意味着真要崩盘了？”

在青岛做房地产中介的孟先生却对楼市回暖表示乐观，“过去很多改善型需求一直被限制。限购取消后，限贷政策也可能跟着调整，交易量肯定会回暖。政府不会让楼市冷下去的。”

“市场的问题要交给市场解决，对于这次市场自发的调整，地方政府不宜过多干预。更不要刚开始调整就急于救市。但同时也要管理好预期，防止楼市大起大落，顺应趋势引导市场理性回归。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，供求状况变化是导致此次房地产市场调整的主要原因。目前全国商品房库存要消化完需要50个月左右，这比1年半左右消化商品房库存的正常时间要多2倍左右。楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，稀释楼市泡沫。对于二线、三线城市，应该逐步放松这些城市限购，通过市场机制的主导作用促进住房市场的深化调整。

除了管理好楼市预期，不少专家也建议地方政府抓住楼市调整机遇，根治土地财政“痼疾”。张慧芳指出，目前二、三线城市土地市场趋冷，主要是土地供应无节制增加、价格累计升幅过大、有效需求不足等市场内生性因素所导致。地方政府应正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，顺应趋势引导市场理性回归，建立新的土地出让金分配机制，减低地方政府推高地价的强烈欲望。

“由于土地财政依赖和土地金融需求，地方政府具有推高地价的强烈欲望。这使得我国多年以来地价指数远在房价指数之上，且地价领跑房价越来越快。”张慧芳建议，为减低地方政府推高地价的强烈欲望，以及遵循土地“涨价归公”的理念，建议将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政，用以补充社会保障基金或补贴“三农”等。本报记者　陆娅楠