“限购”松绑难阻房价跌势 “分类调控”考验政府之手

“后限购”时代调控何去何从

在2014年上半年，大中城市房价呈现主动调整态势，全国楼市出现结构性过剩、成交量萎缩等特点。单从房价来说，便可见一斑。2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

步入“后限购”时代的楼市前景依旧不容乐观。从7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据可以看出，大中城市房价受解限政策影响较小，新建商品住宅房与二手住宅房价格依旧环比下降。其中，新建商品住宅房价格环比下降数为64个，二手住宅房环比下降数为65个，分别比6月份增加了9个和13个。

业内专家称，目前楼市降温、降速、降价的“三降”趋势未改。根据中国房地产指数系统百城价格调查数据，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。

尽管今年以来中央政府并未就楼市调控出台新的政策，但是《政府工作报告》中短短的两句话已然为全年的楼市调控定下了基调——“针对不同城市情况分类调控”“制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

此前，住建部副部长仇宝兴对“分类调控”给出如下的阐释，“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

多位专家指出，中央提出分类调控实际上是让市场自行调节、放调控权于地方，让地方政府根据当地房地产市场发展情况适时、适当的调控。

在当前楼市的敏感期，开发商与购房者的博弈仍在继续。如何稳定楼市预期、增加自住型需求；如何消化库存、抑制投机性资本进入，这些都是地方政府调控楼市的出发点。

当前，部分地方政府对土地财政依赖度较大。部分地方政府迫于经济发展和财政压力，或将相继松绑楼市限购政策。而如果解限的“度”没有把握到位，则会刺激投机性资金介入，再次让调控陷入两难。

亚太房地产经济研究院院长谢逸枫分析指出，当前楼市发展状况总体有三个方向，一是楼市分化，因人口流动与资源配置不均衡及城市经济发展水平不同、城镇化的推进、户籍制度的影响，楼市的城市、供应、需求、房价、结构的越来越分化，必然贯穿全年延续到2015年；二是楼市实施分类、双向调控，即有保有压，平衡供需，稳定预期；三是楼市进入深度调整期，2014年是调整年，按照过去前三个周期时间看，2005年、2008年、2011年都是每次间隔三年。

楼市“后限购”时代如何践行好分类调控、双向调控，如何拿捏好因地制宜、因“时”制宜，考验着中央和地方政府的调控智慧。只有管住看不见的手，让市场机制在调控中发挥主导作用，通过市场的自行调节，中国楼市才能在量与价之间寻找到新的平衡点。