北京十万级豪宅难现"扎堆入市" 万柳书院等拟现房叩关

(记者 郑常泰 郭晓伟)北河沿柒拾柒号成交均价10.5万元/平方米；西单上国阙成交均价11.7993万元/平方米；合生·霄云路8号成交均价13.3559万元/平方米……近日，北京顶级豪宅市场的成交价格被一路刷新。“顶级豪宅步入10万元时代”已经成为业内共识。随着过去两年间北京土地市场上诞生的一批“地王”项目被预测进入销售期，“十万级豪宅扎堆入市”成了近期楼市的热点话题，然而，就记者调查情况来看，事实并非如此。

中国经济网记者从业内了解到，融创农展馆地块项目、懋源夏家胡同地块项目、南昌市政香河园3号地项目、佳兆业广场(原长安8号)项目，都未给出今年入市的确切计划。唯一得到的肯定回复来自中赫置地，其2012年7月获取的万柳地块，如今定名为万柳书院，拟于年内入市，且其将以现房姿态进入销售阶段。值得关注的是，上述已有成交的销售价格超过10万元/平方米的项目，也均为现房销售。

“超13万”均价支撑“冷热不均“行情

如果说，2012年至2013年，土地市场上轮番制造出的地王们，入市后理论上将全面踏破10万元/平方米的门槛已成为业界共同的预判，那么，近日来一组现房成交数字，验证了“超10万阵营”的市场接受程度。

记者在从可靠渠道获得的数据中注意到，一些似曾相识的身影刷新了北京住宅成交单价纪录—— 超13万元/平米：

四季世家(瑞成中心)2014年7月成交一套，均价13.4101万元/平米，5月成交一套的价格也在11.3662万元/平方米。而居东北四环的合生？霄云路8号(新燕都家园)，6月以来，已经网签三套，均价13.359万元/平方米。占据内城绝版地利，万科接手凯德着力打造的顶级豪宅北河沿柒拾柒号(牡丹园改扩建2号楼)已经网签一套，均价10.5万元/平方米。除此之外，从今年2季度的现房成交均价排名可见，西单上国阙、长安太和分别成交2套和4套，成交均价皆在10万元/平米以上。

2014年以来，大势影响下滋生蔓延的看空高端楼市的悲观情绪，在这组现房成交数据上难于得到佐证。一位高端楼盘的开发商负责人表示，高端市场，主要是顶级豪宅市场，在大势之下拥有相对的独立行情一直是行业规律。不少顶级物业占据绝版地利，有突出的品质优势，对于高端阶层来讲属于自住类的“刚性需求”。而不具备第一居所特点、投资属性更强的物业产品则可能表现不佳，事实上，冷热不均已经在高端市场中分化显现。

顶级豪宅现房阵营将扩容

顶级豪宅频频刷新京城住宅成交均价新高，不禁令人对调控一直没有过多提及的现房领域产生关注。

合生·霄云路8号，在今年6月11日拿到了一批现房销售证，拟售均价达到14万元/平方米。今年5月有一套超10万元/平方米网签记录的北河沿柒拾柒号，则是在2013年9月就拿到了拟售均价可达15.2943万元/平方米的现房销售许可证。同样，今年以来以现房姿态拿到超10万元/平米销售许可的还有5月获批的润泽御府(水岸庄园)以及3月获批的碧海方舟(姜庄湖家园)。

随着时间的推移，以现房姿态步入市场的顶级豪宅阵营必将扩容。拿地近两年，却一直在市场鲜有声音的中赫·万柳书院，301套房源有望在下半年全盘现房入市。近日，记者探访万柳地区，其主体结构都已经封顶，灰砖筑造的外立面以及院墙已经呈现效果。中赫置地相关负责人对于万柳书院的入市时间未给出明确时间表，仅表示目前园林还未达中赫可以拿得出手的标准，但确认了对于万柳书院以全盘现房形式入市的消息。

实际上，对于高价的顶级豪宅们纷纷以现房“冲关”，业内看法不一。

有业内人士认为，对于预售价格管控一直较严格的北京市场，顶级豪宅以现房身份取证是为掩护高价。另有业内人士认为，现房是已经完成竣工验收合格、取得权证的商品房，与期房不同的是，开发商拥有现房的所属权和定价权。与此同时，如果说期房存在“炒作预期”的问题需要监管，那么现房是实实在在的呈现在消费者面前的商品，所有优点和缺点都无法掩饰，尤其是高端产品，对于其定价，应该由交由市场去决定。

阵营分化 房企“对赌”现房风险

在业内人士看来，“坐等现房只为高价”的理论只是表象，房企情况各有不同，现房“撞线”的顶级豪宅阵营内部也有分化。

比如，北河沿柒拾柒号，作为内城稀缺地块，万科从凯德接手后已成现房，在原有基础上改造、磨砺。而合生·霄云路8号，虽是大盘，但多年来在波动的行情下，并未走高周转之路，其现房拟售均价仅次于北河沿柒拾柒号。润泽御府地处润泽滚动开发多年的北苑地区，板块已较成熟，其别墅产品现房领证拟售均价超10万元/平方米，也再度拉升了区域价值。

由此可见，在现房阵营中，房企有主动与被动之分。业内人士认为，并不是所有的开发商都愿意，或者经得起现房销售的考验。现房销售，商品房以成品形式呈现，需要开发商对产品品质有十足的信心，更重要的是，在此过程中，开发商要接受资金成本随时间推移而不断增加的严峻考验。

被曝将以现房入市的中赫·万柳书院将是下一个焦点。中赫集团新闻发言人朱敏对此表示，中赫集团的整体产业构架均衡，稳健和品质是企业一直坚持的两个关键词。中赫置地不求高速扩张，而只选择在核心地段做顶级产品，因此不存在大量举债以保证多项目并行的问题。万柳书院被中赫置地认作是品质全面超越钓鱼台七号院的代表作，因此选择全盘现房入市，甘愿付出更高的成本代价，希望的是给购房人直观也最安全的品质体验和保障，这来自中赫对产品的信心，可以全方位接受顶级客户最苛刻的检验。因此，万柳书院并不谋求获取预售证，是主动的选择。

业内人士认为，作为曾经的地王，2012年拿地的中赫·万柳书院入市也是将是新一批“超10万豪宅”阵营的风向标。万柳地区作为高档社区腹地，近十年没有新增土地供应，地处学区，公共配套、商业配套成熟，区域二手房价格稳定在10-12万元/平方米，此前业内曾一度预期万柳书院的均价可能达到15万元/平方米。

而随着步入现房阵营的高档楼盘们一步一步推高拟售价格，业内对于中赫·万柳书院等后来者的价格预期也在抬升。“现房的价格本来就比期房高，就目前该项目的品质来看，突破15万元/平方米已经并不稀奇”，某高端楼盘负责人表示，这会成为顶级豪宅市场的一个新标杆。而对于万柳书院的拟售价格是否会超过合生·霄云路8号，中赫集团新闻发言人朱敏未置可否，仅表示，房地产产品的定价需全方位考虑各种因素，除了自身品质之外，未来的市场接受程度将决定最终的产品价格。