36盘入市 京城楼市七月吹响“平价集结号”

“摇号中签难如彩票中奖！”6月23日，北京市首个自住房项目的摇号结果公布，其中优先家庭摇号中签率为68：1，申购家庭中签比为100：1。不少申购家庭发出了如此感慨。与自住房“一号难求”形成鲜明对比的，是北京商品房市场连续5个月高量推盘入市。亚豪机构数据显示，北京7月份将有36个楼盘入市，与此同时，开发商纷纷采取打折促销、平价入市等让利手段，以期抢占刚需市场。对此，业内专家分析，在首个自住房摇号结果公布后，部分观望人群或将目光重新归于刚需房市场。

早知道直接买商品房了

6月23日，位于东四、五环之间的金隅汇星苑自住房开始摇号。总共1882套房源，吸引了172563户家庭申购，其中165514户家庭通过初步审核，127638户家庭为优先家庭。而摇号仅从优先家庭中摇取，产生1882户正选组家庭和1882户备选组家庭。据统计，优先家庭真正可以买到自住房的机率为1/68，而申购家庭的中签率仅为1/100。

参加摇号却未中签的刘女士在现场对记者表示：“从去年自住房政策问世就一直关注，知道摇中的几率低，但是没有想到会这么低。早知道去年就直接买商品房了。”事实上，除去刘女士这样未摇中的优先家庭，北京庞大的刚需群体还有一大批非优先家庭以及外地户籍购房群体。据攸克地产统计分析，仅恒大御景湾、金隅汇景苑、金隅汇星苑这3个项目，就有超过117万户家庭进行了申购，其中优先家庭超过74万户，而这三个项目仅提供约7200套房源，北京庞大的刚需大军远远未被满足。

平价入市成为揽客主策略

以前因申购自住房的热情而忽略的一些问题，在被低中签率的冷水泼息后，成为影响刚需群体购房选择的决定性因素。即使自住房申购中签，在享受自住房低总价“优惠”的同时，高首付也是一大难题。相关数据显示，在目前入市的13个自住房项目之中，仅金隅汇星苑、金隅汇景苑及中国铁建顺新嘉苑3个项目接受组合贷款。

有人给自住房首付算了一笔账：“虽然自住房首付比例也是三成，但如果不接受组合贷款，即使按照公积金贷款80万元的额度计算，自住房的首付比例也将高达50%，这样即便是总价不到200万元的自住房，仅需支付的首付就高达100万。”此外，自住房地段多数偏远，户型结构不合理，面积过小，居住舒适度差等问题也逐渐浮出水面。

刚需盘加大了各类促销力度。据搜房网数据监控中心统计，2014年6月北京市商品住宅折扣盘总量199个，零首付及一成首付项目受到关注度最高。其中，例如，珠江四季悦城就推出了“全盘零首付”活动，14800元/平方米起的价格更是吸引了刚需人群的关注。地处东五环与六环之间的首开香溪郡也推出了“零元抢房大行动”，项目售价为15000元/平方米起。

新盘平价入市也是众多开发商采取的揽客策略。亚豪机构数据显示，7月北京预计有36个楼盘入市，在17个已经给出预期价格的楼盘中，9个项目以平价或者低于市场预期的价格入市。如通州区的华业东方玫瑰，预计开盘价格23000元/平方米，和前期开盘持平。

“刚需置业群体中，有相当一部分是当下手头的财力不足以付首付，他们对生活品质有一定的要求，中长期可预期的收入也并不低。在自住房中签难和其他问题浮现，以及刚需盘‘0首付’、‘分期首付’、‘特价楼栋’促销抢客的双面叠加之下，刚需群体购房选择的天平开始向刚需盘倾斜。”业内人士分析说。

下半年刚需市场缓回流

从6月商品房整体成交量来看，在北京排名前十位的热销项目中，刚需盘占据半壁江山，其中包括住总万科橙、天恒乐活城、世茂维拉、首开熙悦山、首地浣溪谷等项目。刚需盘在6月北京住宅市场销量中占比超5成。而在6月28日开盘的首开常青藤项目，以3.2万元/平方米入市，每平方米降幅高达1万元，由于价格及时调整，开盘当天便吸引189组客户参与摇号选房，成为近期北京楼市屈指可数的9成以上去化楼盘。

除去部分刚需盘销量提升外，一些项目受关注度也在发生变化。华业集团副总裁陈云峰告诉记者，华业旗下的华业东方玫瑰，在北京首个自住房摇号前的一段时间里，一天只有二三十人前来售楼处看房，就连电话咨询都不多，而这几天，来电来访量正在大幅增加。而在7月份北京即将入市项目中，也有17个项目为刚需盘，或以刚需房源为主。

“种种迹象表明，刚需盘及时的价格调整的确会影响部分刚需人群的购房判断。因此，自住房极低的命中率能否促进刚需回流，除去与国家宏观政策有关，与开发商实际降价幅度能否达到购房者预期确实也有关联”。链家地产张旭如是说。记者　洛涛