宁波存量房直逼警戒线 开发商割肉断腕求生存(图)

　　开发商大量降价销售楼盘

导读：今年3月17日，宁波老牌房企兴润置业告别了其长期雄踞宁波高端地产二十余年的辉煌历史，破产倒闭，一石激起千层浪，对于宁波的房地产市场来说可谓一“波”未平，一波又起，“降价打折”、“送装修”、“送车位”等等促销手段应远而生，是楼市拐点？还是崩盘前兆？对于消费者来说，是果断买入？还是持币观望？宁波楼市普遍大降价。楼市进入冰冻期，房价出现三成以上下跌。楼市形成供大于求局面，限购政策开始松动。别墅停工，老板入狱，宁波百强房企崩盘，宁波楼市降价潮风起云涌。

宁波作为一个三线城市，一直以来房价的涨幅并没有出现过大起大落，但是今年进入四月份以来，宁波的一些楼盘纷纷搞起了降价打折促销，甚至个别楼盘出现了高台跳水，每平米降价6000元。那么宁波的楼市为什么突然出现降价潮？降价潮是否是楼市崩盘前兆呢？

宁波楼市普遍大降价 奉化大房企资金链断裂

今年3月17日，奉化兴润置业资金链断裂，欠下35亿元债务，成为宁波房地产市场上第一个倒下的企业。兴润置业是奉化当地最大的房企，其开发历史超过20年，当地大部分高档住宅小区均出自兴润置业。在兴润置业开发的阳光茗都小区，兴润置业的售楼处已经撤掉。

工作人员：售楼现在没有了。

央视财经《经济半小时》记者：现在就是做破产清算？

工作人员：不是破产，现在也没有破产，帐目多少就有多少。

在兴润置业开发的长汀村安置房项目，《经济半小时》记者看到，小区内回迁的居民已经入住，但是沿街的商铺却大门紧锁，在这里负责看护的工作人员介绍，这些商铺都是开发商的资金，现在正等着有人接手。

《经济半小时》记者在兴润置业开发的桃源府邸看到，已经主体完工的别墅完全停了下来，从这些锈蚀的钢筋可以看出，这里停工已经很长时间。桃园府邸当初计划于2013年12月交付，但目前却面临烂尾。记者试图寻找项目的工作人员却未果。

据《经济半小时》记者了解，导致兴润置业资金链断裂的原因，与当年在市场上高价拿地不无关系。兴润置业2010年1月拿下桃源府邸项目所在地块，折合楼面价是7853元/平方米。而另外一家公司2013年12月拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，仅在这块地上，兴润置业资产就缩水3.9亿元。

而对兴润置业造成致命打击的，是兴润置业开发的长汀村项目，当时的土地评估价值是每亩1000万元，而现在同地段拍卖的土地价格，只有每亩328万元，几乎缩水了6成多。在这个项目上，兴润置业资产缩水至少10亿元。

　　开发商为促销提出大量优惠条件

地价大幅缩水，而宁波的房价也开始跳水。这使得当初高价拿地的兴润置业几乎无法在楼盘销售中获利。在宁波，越来越多的楼盘正在花样翻新地打折促销，争取买家。

今年4月30日，位于宁波市鄞州区的盛世缔壹城二期开盘，所有的可售房源每平米直降3500元到5500元，销售均价从一期的每平米15000元下调至11000元，价格下调幅度接近27%。

今年准备结婚的周先生，在网上看到缔壹城降价的消息后，第二天一大早就赶到售楼处，当天选房，当天就签订了购房合同。他说，他买的这套房子跟去年开盘的一期价格相比，同样的楼层和户型，总价便宜了很多。

《经济半小时》记者：你买的那个是多少钱？

业主周伟：我买的是24楼，然后户型的话是一百(平米)不到。均价是一万一千八，一万二。跟去年比我这套房子差价将近有30多万。

周先生从去年底就开始到处看房子，然而看了许多楼盘之后，他始终无法找到价格、地理位置都合适的房子。周先生告诉《经济半小时》记者，从去年下半年开始，一些楼盘相继出现各种打折优惠措施，但是优惠的幅度都不大，有些还是以特价房的方式销售。不过从今年的4月份开始，宁波的鄞州区和镇海区先后出现降幅比较大的楼盘。

业主周伟：入手非常值得，因为我们毕竟是刚需，如果我们错过这个楼盘，未来市场我们不能判断，毕竟我们不是专业的，我们不是专业的，作为普通老百姓，有真正的优惠幅度大的话我们肯定会优先考虑。

《经济半小时》记者了解到，自从大幅度下调价格之后，盛世缔壹城的销售出现了火爆的抢购场面，之前一直销售不畅的剩余房源也销售一空。

宁波奥克斯置业有限公司营销副总经理王震：目前我们可住房源推出大概800套左右，我们现在已经卖了700多套，基本上已经达到了90%的一个销售率。

王震告诉《经济半小时》记者，盛世缔壹城第一期去年开盘之后，销售情况一直不理想。通过对全国市场的调研，特别是今年杭州等城市出现降价楼盘之后，奥克斯置业也开始重新考虑盛世缔壹城的销售价格。

王震：市场能接受什么价格，我们就以什么样的价格去销售，这基本上是一个顺应市场的一个行为。

实际上，奥克斯盛世缔壹城并不是今年第一个大幅降价的楼盘。今年年初，位于宁波江北湾的雅戈尔长岛花园即以推出特价房的方式，将30多套房源的售价从每平方米2.6万元降至1.8万元，降价幅度高达30%。

雅戈尔开发的另外一个项目，位于宁波镇海区的铂翠湾，去年10月开盘时的销售均价约为19500元/平方米，而近期该楼盘推出的特价房，只有16000元/平方米。目前雅戈尔铂翠湾的普通房源也有一两千元的优惠。

《经济半小时》记者在铂翠湾售楼处看到，对于购买220平米和270平米大户型的客户来说，还能享受交10万抵50万房款的优惠。各种优惠下来，每平米的价格还不到20000元，而之前的销售价格是每平米30000元。

在宁波镇海区的保利城项目，正在预售的三期楼盘均价只有每平米8000多元，跟还在销售的保利城二期均价11000元相比，单价每平方米直降近3000元。与此同时，该楼盘还有交1万抵5万元等优惠措施。

保利城销售人员：三期相对来说性价比高一点，而且优惠比较多，交诚意金1万可以抵5万，然后还有2万元钱装修资金也可以折抵房价，包括车位，你们有车肯定要买车位嘛，认筹客户的话1万元钱就可以买个车位。

在距离保利城不远的风景御园，《经济半小时》记者看到这里的实际销售价格要远远低于在政府部门的备案价格。例如一套87平方米的房子，备案价格是每平米11041，实际销售价格是8760元，每平米下降了2281元。除了价格直降2000多元每平米，当天签约还有特别的优惠。

宁波存量房或创历史新高 开发商割肉断腕求生存

宁波的开发商，打折促销的花样真是多。有的直接降价销售，有的送装修、送车位，有的交1万抵5万。尽管有些开发商为了避免刺激老业主，不敢明目张胆地降价销售，但是一个不争的事实，那就是宁波很多的楼盘价格下降了，其实早在去年底，宁波外围的楼盘就开始降价。

在宁波余姚高速路的入口处，矗立着一块巨大的广告牌，上面一个叫“太守名府”的楼盘，每平米直降6000元。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：它当时第一次开盘23000元，走了一部分后来一直不未动，大概到今年的年初、春节前后，才一次性降价6000元钱，变成17000元。

降价6000元之后，太守名府的销售并没有多少起色。而在距离太守名府700米的地方，就是宁波百隆开发的阳光威尼斯二期，虽然目前项目还在预约登记阶段，但是开盘的价格几乎已经没有悬念。

记者：那像一般来问的话，他们的心理价位是多少？

阳光威尼斯置业顾问干超：一般的话心理价位都在8000—9000左右。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：我们现在放出去11000元基本上没人来买，放出去9000元来了几波人看看，也没有太多人下单，我估计如果说这个楼要卖的好的话，可能也就是在8500元左右，可能稍微有冻干，本来楼市的信息还敲不动。

谢耀生告诉记者，当时公司拿这块地的楼面价是4580元，加上建造和财务成本，每平米至少要卖9000元才能保本，如果开盘价低于9000元，那么就意味着项目要亏损，但谢耀生认为即使亏本也要尽快把房子销售出去。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：我是这样算的，如果说8500元钱卖掉了，现在钱收进来了，你把这个钱用活了，你每年大概还有7%—8%的回报，如果说你压了一年、压了两年，等于是9000元卖掉的话，还不如现在8500块卖掉。这个账大家都会算，资金是要活的去算，不能死的去看。

《经济半小时》记者了解到，太守名府在2009年拍下的地块，折合楼面价达到了当时的最高值15800每平米，之后地价开始走低，仅仅相隔700米的阳光威尼斯二期的地价只有4580元，仅仅楼面价就相差了10000多元。

谢耀生告诉《经济半小时》记者，距离这里2公里的余姚东部新城，均价已经跌倒每平米8000元左右，正是对今后的市场走势难以把握，他们才迟迟没有开盘。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：一直没有开是因为人气不足、信心不足，大家都还在等，可能还会跌，因为房地产是买涨不卖跌，你现在在跌大家都等。

《经济半小时》记者在走访中发现，宁波的很多楼盘都延后了开盘时间，一些楼盘的售楼处只展示楼盘和房型，具体开盘时间却是待定。在位于宁波鄞州区的万里江山售楼处，所有的准备工作已经就绪，但具体开盘时间和价格却没有确定。

宁波鸿城置地有限公司总经理助理邱纪荣：我们准备是在第三季度要销售的，现在目前情况来看，现在市场还是属于动荡不安的局势下。总体来说目前还看不出来，可能到今天夏天，8月份这样，可能会有一个明朗趋势会出来，包括是像上行下行的情况可能会出现。

《经济半小时》记者调查了解到，当时万里江山的拿地成本折合楼面价在每平米7200元左右，但是目前鄞州区的平均房价只有12000元，相比去年9月份的最高均价16000元每平方米，下降幅度达到了25%。

宁波鸿城置地有限公司总经理助理 邱纪荣：前四个月，应该说从开春来讲，销售就不怎么样，那么5月份有部分的一个口头政策的宣告以后，稍微成交量有点上来，但是总得形势看居民的一个购房意愿了，跟前几年相比，有的时候甚至比2008年还要弱。

不仅仅是商品房价格下跌，二手房的销售也出现了量价双双下跌的市场行情，统计数字显示，从去年6月份之后，二手房的成交量始终徘徊在1600套左右，成交价格也随之下落。在宁波南天房产的一家门店，《经济半小时》记者看到一些房源信息上直接下调了价格，店员陈国君告诉《经济半小时》记者，去年3月份生意好的时候，她一个月就销售了近10套二手房，但是今年却只有一两套。

宁波南天房产旗舰店经纪人 陈国君：现在一个月大概一到两个最多，都是在变化的，客户心里想好了，也看了很多套了，真正要下订单，朋友一讲，再考虑考虑是不是还会再变化，现在客户的心里都是买涨不买跌的，就是有点那种感觉。

由于成交量急剧萎缩，一些二手房公司不得不关掉一些门店，在宁波市区《经济半小时》记者就见到多家已经关门的二手房门店。在南天房产公司，薛敏强向《经济半小时》记者提供了宁波市六区今年前四个月的销售房屋数据。

宁波南天房产总经理助理薛敏强：跟去年同期比的话就没法比了，二手房市场它有将近67%的降幅，那么新房市场可能还好一些，只有30%的降幅。

在去年销售量下降的情况下，宁波市新入市的房子却在增加。在宁波爱地公司，市场总监许哲给《经济半小时》记者看了一份图表，上面的数据显示，2013年宁波市成交的住宅用地69宗，商住楼用地13宗，其中住宅成交的土地是305万平方米，商住的成交面积是91万平方米。

宁波爱地房产市场总监许哲：宁波存量可能现在是个历史新高了，官方的数据是至少超过35000套，35000套商品住宅，如果我再算上安置房，政策房、安置房、政府建的经济适用房也好，或者说原来的一些人才房也好，房屋增量会更大。

在宁波市的镇海区，《经济半小时》记者看到，正在建设的楼盘一个接着一个，这就意味着未来会有更多的新房进入到本就已经疲弱的宁波楼市。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：那么一般的专家来讲，供应量最好是6个月是最合理的，增量房产能够在6个月消化掉是比较合理的，超过6个月市场就有点供大与求了，8个月是警戒线，那我们两年多这是警戒线以外的警戒线了。

宁波楼市供大于求 限购政策有所松动

一方面是楼市的持续低迷，一方面是房屋供应量的持续增加，显然宁波楼市供大于求的局面已经形成，那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么？价格下跌是否会带来风险，开发商会不会出现资金断裂呢？

随着宁波楼市价格和销量的双双走低，前些年疯狂拿地留下的后遗症开始显现，当时拍出的一个个地王不断推高楼市价格，然而当价格下跌、销售停滞不前的时候，一些开发商出现了资金紧张，甚至断裂。那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么？价格下跌是否会带来风险呢？

随着宁波房地产价格的下跌，面粉贵过面包的现象越来越多。谢耀生告诉《经济半小时》记者，实际上宁波的目前的跌价楼盘亏损的已经是很多了，特别是2009年2010年，拿地的这些项目，基本上都亏损了。就在他开发的楼盘附近，一个楼面地价超过每平方米16000元的楼盘，开盘均价只有2万多元，如果销售不顺利必然亏损。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：精装修的，每户人家还有一个室内游泳池，这样的楼，它本来想开5万块钱一平方的，如果开5万块钱一平方，那可能还有一点比较好利润，大概利润率在20%以上，这么一个水平，那现在它只开到2.6万，我估计要亏损，亏损的可能要还蛮多的。

在宁波爱地房产市场总监许哲看来，导致宁波楼市下跌的原因，一方面是供应量持续增加，远远超出了宁波当地的消化能力，另一方面，就是限购政策的持续影响，导致购房客户的结构发生了变化。

宁波爱地房产市场总监许哲：特别是到了房价走稳以后，房价不怎么涨了以后，市场投资性的需求慢慢就出去了，到后面的话基本上就很少基本上就没有了。因此整个市场需求的是一个自住需求来支撑，自住需求它经过一波集中释放以后，生长就没有那么快。

另外，越来越紧的房贷政策，也抑制了一部分改善性需求。

宁波爱地房产市场总监许哲：信贷收紧直接导致了购房成本的一个上升，因为我们的客户都是自住客户，都是刚需或者改善性的客户，而且是以刚需为主的，利息成本的上升、首付比例的上升对他购买行为影响是非常大的。

许哲给《经济半小时》记者算了一笔账，如果贷款利率不享受折扣，甚至还要在基本利率基础上上浮，那么就有15%到20%的利息成本增加，如果是贷款25年或者30年，那么利息的成本就要增加10多万元。

宁波爱地房产市场总监许哲：一个是实际支出增加了，另外一个贷款难度也增加了，放款的速度变慢，审批、各方面的环节，有些小银行它甚至这一块就不放了，审批的难度也增大了，相应的购房的动力就没有那么足了。

《经济半小时》记者在宁波采访了解到，从今年5月份开始，宁波全市限购政策已经有所松动，现在只核查所购房区域内是否有两套以上房子。而在过去，只要在宁波大市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。据说这个限购政策不发文、不宣传，只是在内部会议上进行了口头传达。

《经济半小时》记者在一些楼盘采访的时候，销售人员也确认了这个消息。

《经济半小时》记者：我在鄞州区那边有两套房子，我在这边可以买是吧？

银亿东岸销售人员：对。刚刚可以吧。其实你先去打购房证明，电脑会显示起来，……这东西你不用问，你不用管，他反正然后进去。

《经济半小时》记者：可以打进购房证明。

银亿东岸销售人员：对。

《经济半小时》记者：我在鄞州区那边有两套房子，我的户口是在宁州区(音)，然后我那个有房子的，就在咱们这边还能买吗？

雅戈尔铂翠湾销售人员：您在那边有多少？

《经济半小时》记者：两套。

雅戈尔铂翠湾销售人员：现在的话新政策出来了，……没有什么关系，就是最好还是拉一个购房证明，这边的话就拉一个购房证明。

进入到今年5月份，随着市场上一些楼盘大幅度的降价销售，房产商以价换量使得宁波楼市的成交量有所回升。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：实际上真正的需求还是有的，不是说市场需求没有，像我们宁波上个礼拜成交量就开始长来，这个需求是什么？是价格带动，宁波的好多楼盘都幅度跌价，跌的都是三五千，一共才一万五六千，它跌了三五千，什么该面？大家在三分之一、四分之一这样一个水平往下跌，那么往下跌以后，就有人勇敢的入市了，感觉就是到位了，我要冲进来了。

【半小时观察】

有媒体把宁波的楼市，形象地比喻成“电影院”，在这里上演着不同类型的电影大片。先是奉化兴润置业无法偿还债务而致破产，实际控制人沈财兴锒铛入狱，这是震惊业内的“商业片”；随后余姚·世茂牟山湖掀起“降价40%”的大旗，轰动一时，被业内视为楼市的“动作片”；4月底，潘火板块的奥克斯·盛世缔壹城，单价最高直降5500元/平方米，引老业主怒砸沙盘，演绎了一场“武打片”；各种大片让宁波楼市的困局一览无余。即使是限购政策松动，也难见春风。经济规律总会在适当的时候出场。供大于求，必然会导致价格下跌，这是铁律。