宁波楼市供大于求 限购政策有所松动 一方面是楼市的持续低迷,一方面是房屋供应量的持续增加,显然宁波楼市供大于求的局面已经形成,那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么?价格下跌是否会带来风险,开发商会不会出现资金断裂呢? 随着宁波楼市价格和销量的双双走低,前些年疯狂拿地留下的后遗症开始显现,当时拍出的一个个地王不断推高楼市价格,然而当价格下跌、销售停滞不前的时候,一些开发商出现了资金紧张,甚至断裂。那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么?价格下跌是否会带来风险呢? 随着宁波房地产价格的下跌,面粉贵过面包的现象越来越多。谢耀生告诉《经济半小时》记者,实际上宁波的目前的跌价楼盘亏损的已经是很多了,特别是2009年2010年,拿地的这些项目,基本上都亏损了。就在他开发的楼盘附近,一个楼面地价超过每平方米16000元的楼盘,开盘均价只有2万多元,如果销售不顺利必然亏损。 宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生:精装修的,每户人家还有一个室内游泳池,这样的楼,它本来想开5万块钱一平方的,如果开5万块钱一平方,那可能还有一点比较好利润,大概利润率在20%以上,这么一个水平,那现在它只开到2.6万,我估计要亏损,亏损的可能要还蛮多的。 在宁波爱地房产市场总监许哲看来,导致宁波楼市下跌的原因,一方面是供应量持续增加,远远超出了宁波当地的消化能力,另一方面,就是限购政策的持续影响,导致购房客户的结构发生了变化。 宁波爱地房产市场总监许哲:特别是到了房价走稳以后,房价不怎么涨了以后,市场投资性的需求慢慢就出去了,到后面的话基本上就很少基本上就没有了。因此整个市场需求的是一个自住需求来支撑,自住需求它经过一波集中释放以后,生长就没有那么快。 另外,越来越紧的房贷政策,也抑制了一部分改善性需求。 宁波爱地房产市场总监许哲:信贷收紧直接导致了购房成本的一个上升,因为我们的客户都是自住客户,都是刚需或者改善性的客户,而且是以刚需为主的,利息成本的上升、首付比例的上升对他购买行为影响是非常大的。 许哲给《经济半小时》记者算了一笔账,如果贷款利率不享受折扣,甚至还要在基本利率基础上上浮,那么就有15%到20%的利息成本增加,如果是贷款25年或者30年,那么利息的成本就要增加10多万元。 宁波爱地房产市场总监许哲:一个是实际支出增加了,另外一个贷款难度也增加了,放款的速度变慢,审批、各方面的环节,有些小银行它甚至这一块就不放了,审批的难度也增大了,相应的购房的动力就没有那么足了。 《经济半小时》记者在宁波采访了解到,从今年5月份开始,宁波全市限购政策已经有所松动,现在只核查所购房区域内是否有两套以上房子。而在过去,只要在宁波大市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。据说这个限购政策不发文、不宣传,只是在内部会议上进行了口头传达。 《经济半小时》记者在一些楼盘采访的时候,销售人员也确认了这个消息。 《经济半小时》记者:我在鄞州区那边有两套房子,我在这边可以买是吧? 银亿东岸销售人员:对。刚刚可以吧。其实你先去打购房证明,电脑会显示起来,……这东西你不用问,你不用管,他反正然后进去。 《经济半小时》记者:可以打进购房证明。 银亿东岸销售人员:对。 《经济半小时》记者:我在鄞州区那边有两套房子,我的户口是在宁州区(音),然后我那个有房子的,就在咱们这边还能买吗? 雅戈尔铂翠湾销售人员:您在那边有多少? 《经济半小时》记者:两套。 雅戈尔铂翠湾销售人员:现在的话新政策出来了,……没有什么关系,就是最好还是拉一个购房证明,这边的话就拉一个购房证明。 进入到今年5月份,随着市场上一些楼盘大幅度的降价销售,房产商以价换量使得宁波楼市的成交量有所回升。 宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生:实际上真正的需求还是有的,不是说市场需求没有,像我们宁波上个礼拜成交量就开始长来,这个需求是什么?是价格带动,宁波的好多楼盘都幅度跌价,跌的都是三五千,一共才一万五六千,它跌了三五千,什么该面?大家在三分之一、四分之一这样一个水平往下跌,那么往下跌以后,就有人勇敢的入市了,感觉就是到位了,我要冲进来了。 【半小时观察】 有媒体把宁波的楼市,形象地比喻成“电影院”,在这里上演着不同类型的电影大片。先是奉化兴润置业无法偿还债务而致破产,实际控制人沈财兴锒铛入狱,这是震惊业内的“商业片”;随后余姚·世茂牟山湖掀起“降价40%”的大旗,轰动一时,被业内视为楼市的“动作片”;4月底,潘火板块的奥克斯·盛世缔壹城,单价最高直降5500元/平方米,引老业主怒砸沙盘,演绎了一场“武打片”;各种大片让宁波楼市的困局一览无余。即使是限购政策松动,也难见春风。经济规律总会在适当的时候出场。供大于求,必然会导致价格下跌,这是铁律。 |
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