治理群租仍面临执法窘境 法律依据是最大困惑

清明节前夕，北京市丰台区家和园小区的几位业主，在小区物业主任赵一玲的带领下，将两面锦旗分别送到辖区派出所和右安门街道社区居委会。正是在他们的大力协助下，家和园小区的群租现象才得到彻底治理——除了还有一户业主正在走法律途径并将在本月底收回自己的群租房之外，其余所有的群租房都已被房东收回，结束与中介的合同。受群租干扰长达三四年之久的业主们终于恢复了想要的平静生活。

“真的很不容易。我们用了整整两年的时间，才算是解决了这个小区顽疾。”谈及这次群租治理，赵一玲感慨颇多。

治理群租还靠组合拳

据赵一玲介绍，自己负责的这个小区一共有196户业主，小区不大，但在顶峰时也有8户群租，其中群租最多的一户，100平方米的房子同时又打了好几个隔断，住进5家十多口人。

群租引发了邻里关系恶化和各种治安隐患：有的群租户是卖氢气球的小商贩，直接把氢气罐子拉到屋里；有的群租户之间因生活琐事整天吵架；还有的群租户在房间随意做饭，曾经因为炖一只鸡就把整个楼道熏得全是烟，报警器响个不停……诸如此类的事情经常发生，不但物业整天接到投诉疲于应付，其他业主甚至群租户自己拨打110的次数更是多不胜数。

记者在赵一玲的工作日记上看到，从2012年3月21日，小区物业就开始正式集中整治群租。当晚，赵一玲跟社区片警、社区街道的工作人员一起，挨家挨户敲门，逐一登记群租户的身份证，一直工作到晚上10点多。随后，物业经常对扰民的租户进行管理和走访，但却遭遇多次闭门羹，租户根本不给开门。无奈之下，物业方面也只能一遍遍地跟业主联系，让其与中介、租户等协商，几次下来，业主也觉得不胜其烦，最后连电话都懒得接，或者直接就推给中介公司。

“我们只能进行说服教育，因为我们不是什么执法部门，也无权清理群租户。他们也是付了租金的，有合同的。”一时之间，小区的群租治理陷入了僵局。

事情转机出现于2013年7月，针对群众和媒体反映的群租问题，北京市有关部门发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》。去年11月底，北京市房屋违法出租问题治理工作动员部署会议召开，会上，北京市委常委、副市长陈刚表示，全市要一起“出狠招”、“下猛药”，力争彻底根治房屋违法出租问题。

按照规定，房屋签订出租合同后7日内，出租人要到所在地的服务站办理出租登记手续。对违反人均面积低于5平方米等出租房屋面积限制条件的群租行为，情节严重的，最高罚3万元，并限制该套房屋买卖。违规租房的“黑中介”可处3万元以上10万元以下罚款。

随后，北京市开展全面群租整治工作。赵一玲负责的小区借此机会，加快了对本小区的治理工作。在了解到新政之后，业主们都表示愿意积极配合社区工作，收回自己的房屋，终止群租行为，该小区群租时代终于告别了。

租出去容易收回来难

同一个小区，群租时代的结束，带给一些业主欣慰也让几个业主开始闹心。采访中记者了解到，该小区最后的4位群租房业主都在解除租赁中介合同上一波三折。群租，不但没有给他们带来更多的收益，反而让他们遭受了不少经济损失。劳心劳力不说，自己的房子自己还做不了主，甚至有一位业主还曾被租户赶了出去。

陈先生是该小区群租房的业主之一。为了收回自己的房子，本已在杭州工作多年的他特意放下手头工作，专程赶回北京处理相关事宜。他对记者讲述了自己收回房子的波折经历。

“按照合同，我跟中介的租期是从2013年9月至2014年9月，房租每季度一付。但去年年底，中介以北京治理群租为由，让多名业务员多次打电话威胁恐吓我，要我赔偿拆除隔断、遣散租户造成的损失1万多元，并单方面终止支付房租。”迫于无奈，陈先生在咨询律师后，得知按照双方之前的合同，中介违约不支付租金超过3天，双方签订的合同失效，可以自主收回房子。3月12日，陈先生在自家大门上贴出告知书，“请你们(租户)务必于2014年3月17日前主动腾退，届时我将收房换锁。”他还逐个通知目前的租户。

看到告知书后，租户们十分诧异，因为他们的房租早已经交到5月底，但没曾想中介却并没有把房租给陈先生。陈先生在与现租户联系后得知，这些租户也受到中介类似的威胁：以整治群租为由让他们搬离，并扣留押金房租不退。

之后，租客们开始找中介质问。迫于各方压力中介主动联系到陈先生，提出解除合同可以，但要给他们一个月的免租期，也就是说三月份的房租不支付，三月底把房子交还。为了尽早息事宁人，陈先生最后作出妥协。3月17日，双方签订了解除合同协议。

陈先生的损失算是这4位业主中最小的。记者了解到，其他3位业主的损失都要比他大得多。其中的一位业主受到中介威胁，被迫签订霸王协议，赔偿中介9600元及免费使用1个月房子；还有一位业主解除合同无果，房租拿不到，房子也收不回，中介也跑得没了踪影，不得已打起官司，房子何时能收回尚不得知。与此同时，多位群租者要么提前搬离损失房租，要么也住的不安宁，整天与各方交涉。

一直以来，群租屡禁不止的一个重要原因就是租户和房东的你情我愿，一方面租户得以平摊房租降低成本，另一方面房东也可以增加收入。但这几位业主和租客的遭遇却不得不让人对这种貌似“双赢”的合作打上问号，更多的时候，是得不偿失的结局在现实中屡屡上演，这也为群租房的业主敲响了警钟。

法律依据是最大困惑

搜房控股副总裁兼首席运营官刘坚接受采访时说：“群租现象其实是特定时期的社会需求，治理群租需要一个过程。即便是在美国等国家也存在群租现象。房价居高不下，城市居住条件紧张，很多低收入群体无力支付高额的房租，只能采取群租的方式降低生活成本。但如果仅仅是一刀切的禁止群租，很容易引起反弹与不满，也会增加治理难度。所以，政府要做的是在城中心提供一定量的廉价房源给低收入人群，加大廉租资源供给市场，用市场手段来解决群租问题。”

但是这并不意味着群租就无法治理不应治理。北京市六合金证律师事务所律师王立新认为，首先，根据物权法第7条，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。如果群租行为造成了消防、治安等方面的安全隐患，则有关部门可以责令出租人和承租人进行整改。其次，根据物权法第84条，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。如果群租行为所造成的噪音、漏水、杂物放置和交通问题严重扰乱、妨害了邻居正常生活，或者给邻居造成其他妨碍或干扰，则受扰乱的邻居可以起诉要求业主和承租人承担相应法律责任。再次，业主或者二房东对房屋进行打隔断进行改造时，如果对房屋安全、公共部位和公共设施造成了损害，则可以由有关部门依法要求进行整改。

尽管此次北京治理群租行动取得了很大实效，但王立新表示，法律依据不足仍然是目前最大最现实的问题。“根据物权法及民法通则，房屋所有权人对其所有物享有依法占有、使用、收益和处分的权利，任何单位或者个人不得非法干涉或者妨害。业主将房屋用于群租，但承租人未实施违法侵害他人利益或者造成不当危险、扰乱公共秩序的行为，相关执法部门就难以找到禁止群租的充分法律理由。”王立新说。

此外，治理群租仍面临执法难度大的窘境。王立新说，“承租人虽然并非房屋所有权人，但在群租居住期间，该出租房屋就为其住所，是其生活的私人领域，该承租人依法有权拒绝无关人员进入其住宅区域。因此如果没有法定事由的发生，相关执法部门也没有进入承租房屋进行检查的充分法律理由。”

出租房不一定找中介

采访中记者还有一个发现，陈先生等4位群租的业主选择的竟然都是同一家中介公司，这家公司不但不正规，甚至还采取威胁等手段要挟业主和租客，最后都闹得不欢而散。物业也向记者证实，该小区的二手房租赁基本都是被这家公司通过各种方式垄断。“我在外地工作，这个房子肯定还要继续出租的，但是我再也不想找中介了，想通过一些网站来自己发布。”陈先生收回房后，开始为下一步做打算。

跟陈先生的想法一致，现在有越来越多的人选择在互联网平台上进行租售房屋。但如何保证信息的标准化和透明度，尽量保障房源的真实可靠性，维护业主和租客的合法权益，也是必须要考虑的重要问题。

“租房其实是一种相对简单的民事关系，政府在这方面也有很多指导性的文件，包括格式化的租赁合同，在搜房网就可以找到好几个版本，比如业主自租版本、中介居间版本等，分别适合不同的主体。业主可以直接下载，涉及到的条款都很细致全面。”作为业内人士，刘坚建议，如果通过经纪人或者经纪公司，就需要选择有一定口碑的，有一定实力的正规的，如果是通过个人租赁，就需要加强自我保护和防范。

“目前市场环境下，不规范的中介依旧会继续存在，不可能彻底消亡。这种情况下，业主也好，租户也好，都应该更多地利用多种渠道，采取多种方式保护自己。”刘坚强调。记者朱宁宁