上海自贸区建设逐步深入 外高桥业务深耕正当时

务实深耕

灵活合作提速开发

然而，目前外高桥区域的发展并不是没有瓶颈。整个区域事实上面临着从传统的港口贸易型区域向现代综合服务型区域转变的过程。除了政策红利等软性环境要做好之外，区域内也需要更多的商业用地和办公楼等硬件设施与之相配套。但现有的办公写字楼主要集中在外高桥保税区北地铁站附近，处于杨高北路、港九路、马吉路和富特北路之间的方形地带，这个商务办公建筑群中的建筑大多建成于上世纪90年代，已不能满足今日大量企业入园之需求。

外高桥今年迅速做出了应对这种局面的行动，为提速商办开发建设的步伐，2014年4月，外高桥与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。

根据协议，上海招商置业与上海外高桥共同出资设立项目公司，注册资本金为3000万元人民币，上海招商置业持有60%股权，上海外高桥持有40%股权。外高桥委托该项目公司对森兰外高桥D1-4、D04-04商业金融业和商务办公用地进行工程建设。这两幅地块，紧临自贸区。其中，D1-4地块土地面积为5.11万平方米，综合容积率为4.0,D04-04地块土地面积为2.79万平方米，综合容积率为3.0。

招商地产称,此次通过与外高桥合作的方式进入自贸区，其写字楼和商场建成后，将极大的改善自贸区的商务配套不足的现状。

外高桥方面则表示，通过引进招商置业公司，有助于公司缩短项目前期开发周期，减轻项目开发的资金压力，促进合作双方优势互补、利益双赢，加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。

储备丰厚

土地利用仍存潜力

在关注外高桥公司一系列日常经营动作的同时，投资者同样关心公司未来发展的后劲。市场分析人士认为，在自贸区建设稳步推进的状况下，回到公司公布的物业资源数据，至少有两方面能决定公司未来持续经营的能力，一是公司的在建物业与未建物业资源的规模。再则是公司目前土地储备的结构是否蕴含着未来升值的可能。

从公司储备规模看，目前公司已建物业地上建筑面积317万平方米，在建物业地上建筑面积115万平方米，未建物业地上建筑面积320万平方米。公司在建及未建的储备物业地上建筑面积共435万平方米，超过目前已建物业规模。

从用途价值不同来划分，商办用地和住宅用地的单位租价水平要高于厂房仓库用地。目前公布的在建及未建的储备物业商办用地地上面积共187万平方米，在建及未建的储备物业住宅用地地上面积64万平方米，二者占整个在建及未建物业面积的58%，土地储备结构有着相对不错的质量。

增加服务业比重是自贸区的未来发展的重要方向，从传统货物贸易向服务贸易、离岸贸易等多种新型业态发展是一种明显趋势。随着自贸区职能升级和产业调整，届时会在客观上要求区域内土地的性质和利用方式做出相应的规划调整。目前外高桥在自贸区内拥有颇具规模的已开发和未开发土地资源，传统的厂房仓库用地在土地存量中仍占有不小的比重，如果公司在未来能够结合自贸区发展需求进一步合理配置土地性质结构，盘活存量资源，那么外高桥在将来的土地后续利用上仍会具有非常值得挖掘的潜力。

（-CIS-）