房地产信贷政策分化:三四线城市银行退出力度大

地区分化

据了解，目前多家银行对于房地产区域选择采取更谨慎态度，资源重点倾斜一二线城市，对于供大于求的三四线城市则尽量回避。

“部分银行的退出力度会非常大”一位股份制银行公司部人士说，三四线城市的房产基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家银行集体否认调整房地产政策的公告中，除了否认调整房地产信贷政策，称房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知外，部分银行也在强调“将根据市场变动采取有保有压的房地产信贷政策”。激进者如平安银行(10.31, -0.49, -4.54%)仍在大举拓展房地产业务。其3月7日发布的2013年业绩报告显示，该年其房地产贷款规模近科翻倍。而保守者则有意识回避传统房贷的风险点。

中金公司对银行业的相关调研结果为，2014年银行将收紧“三四线城市住宅和一二线城市商业地产”两块业务。

一位近期考察了所在分行地区房地产业务的大行人士称，“银行自然的选择就是看成交量。”一二线城市房产交易的火爆对应三四线城市的冷清，冰火两重天。

根据中国指数研究院2月发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》，2014 年1月监测的43个城市成交量环比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%，其次是大连，下跌53.11%。反映在价格方面，报告显示1月一二线城市价格稳中有涨，三四线城市价格稳中微降。

“成交量是金标准。”上述大行人士称，“2013年房地产项目开工多，今年的供给增加，部分城市的房地产库存压力大，加上信贷政策比较紧抑制了需求，可能全年的成交量都会不振。”

这一判断在银行人士中较有代表性。另外一位在信贷管理和风险部均有多年经验的大行人士认为，房地产行业作为周期性行业黄金期已过，现在同时遭遇多重压力，从国际资金回流到国内宏观经济下行和宏观政策的收紧趋势，以及居民收入增长状况来看，都难以支撑房地产继续快速上涨。

“但是房价本身并不是银行做业务时最关键的判断标准，还是要看成交量。”他认为，这是今年房地产政策“有保有压”的一个重要标准。

部分房地产企业去年大举进行土地收购，因此未来一年财务杠杆可能进一步上升，但受到国内融资环境明显收紧的影响，其销售目标是否能达到预期存在很大不确定性。从年初开始，多家银行大幅压缩个人住房按揭贷款新增额度，并采取利率上浮的策略。

中国银行(2.46, -0.03, -1.20%)首席经济学家曹远征认为，过去几年房地产价格上涨的驱动力正在发生根本转变。城市化过程中，大城市在提供就业和发展机会方面存在很大优势，存在“跨越进城”的现象，“一步来到大城市，而不是选择小县城一步一步来”。他认为这会加剧房地产行业在地域上的分化。过去一年个别三四线城市房地产泡沫破裂就是开端。

风险权衡

兴业银行对房地产融资政策的调整，目前尚未引发其他银行“一窝蜂跟进”。目前银行业人士以及监管层普遍认为，房地产可能出现“局部风险”。

银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。这是在2013年“加强名单制管理和压力测试”之外，特别提出要重视“局部风险”暴露。

根据银监会数据，2013年上半年银行新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点；个人购房贷款占74.17%，同比上升13.1个百分点。

“开发贷本身总量有限。”曹远征认为，本身可能产生的风险也是可控的，国际经验表明房地产风险需要重点关注个人按揭贷款大量断供的可能性，这会造成一系列的资金流动性问题，从而传染和放大风险。但是一直以来，国内个人按揭贷款严格执行30%甚至更高的首付比例，因此大批断供的可能性大大降低。“总体看，系统性风险发生的可能性很小。”

房地产相关贷款所产生的不良资产，目前未对银行造成太大压力。

“从去年下半年的情况来看，房地产相关贷款上涨速度较快，且资产质量相比中小企业等贷款要好得多。”一位大行人士称。根据此前银监会发布的2012年数据，房地产相关贷款不良比率均低于行业平均，大行数据普遍低于1%。

尽管如此，银行已经开始考虑加筑“长城”，兴业银行首席经济学家鲁政委此前谈到银行应对可能存在的房地产局部风险时建议，除了“控制总量”，还要对不同品种和地区选择做调整，不能简单地追逐高利率。另外，在房地产走势不明朗的情况下，要设置合适的抵押率，增强自我保护意识。

商业银行最关心的房地产交易量如果持续下降，则可能带来更大的资金流动性压力。

曹远征提示，应当关注一个重要的深层次变化：去年召开的十八届三中全会释放信号，要加强市场在资源配置方面的决定性作用，这意味着分清政府和市场的关系将是长期的影响因素，政府负债投资的传统模式正在遭到质疑并发生深刻变化。中央对地方政府的考核指标也在发生变化，淡化GDP指标，强化任期内举债情况考核、审计和责任追究。

“政府的投资意愿和能力都充满变数。这可能在根本上改变房地产的走势。”曹远征认为，房地产预期如果发生转向就可能进入循环加速风险暴露。（记者董欲晓 王培成）