土地改革"破冰":土地巨额溢价 政府不再"吃独食"

土地改革“破冰”：土地巨额溢价 政府不再“吃独食”——深圳首宗“农地”入市透视

深圳首宗入市的原农村集体工业用地20日成功交易，在变相实现农村集体经营性建设用地与国有土地同权同价的同时，通过新的利益分享模式，让农村集体经济组织和农民真正分享土地增值溢价。

深圳“农地”入市“破冰”

20日下午3时，深圳土地房产交易中心大屏幕上亮出“祝贺交易成功”的大红祝语——这单交易，只有唯一竞价人，深圳首宗原农村集体工业用地入市交易宣告完成。

深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元获得这宗土地，地块位于宝安区福永街道凤凰社区，占地面积为1.45万平方米，总建筑面积为6.99万平方米，规划用途为工业用地(新型产业用地)，土地使用年期为30年。

这是深圳自年初推出相关办法后，首宗入市交易的原农村集体工业用地。

深圳在2004年左右基本实现土地国有化，但原农村集体实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。今年1月，深圳市政府出台《优化资源配置促进产业转型升级“1＋6文件”》，明确表示原农村集体经济组织继受单位符合规划的产业用地可进入全市统一土地市场，并明确了交易方式和利益共享模式等内容。

深圳市规划和国土资源委员会负责人表示，该宗土地并非法律意义上的集体建设用地，而是原农村集体经济组织继受单位实际占用的土地，土地权益尚未充分厘清，但通过政策创新得以入市交易，盘活利用，同时土地出让收益实现政府和原村集体共享，为实现不同权利主体土地的同价同权开辟了新路。

农民真正参与“分钱”

尽管并非严格意义上的“农地”，但长期低价利用或闲置的凤凰社区地块得以卖出“高价”，被视为十八届三中全会提出的农村集体经营性建设用地与国有土地同权同价精神的有益实践。

记者对比发现，凤凰社区地块建筑面积底价接近每平方米1560元，远超当地2013年基准地价每平方米300元左右的标准，亦高于附近区域一块近期定向出让的工业用地底价。

中国土地学会副理事长黄小虎认为，虽然不是真正的“集体土地入市”，但深圳的探索与放开集体土地入市的基本精神是一致的，符合中央改革精神要求，将对全国其他城市的土地改革起到示范作用。

深圳此次试点的另一革新之处，是创造了新的利益分配方式。在原有征地程序中，土地增值收益由政府包揽，农民与之“绝缘”，削弱了集体土地入市的动力。

凤凰社区地块的交易收益，将按三七开分配，即70%纳入深圳市国土基金，凤凰社区获得30%，并无偿取得总建筑面积20%的配套物业。这意味着凤凰社区可获利3480万元，无偿取得商品房性质配套物业13980平方米。

这是深圳提出的原农村集体工业用地入市交易的两种利益共享模式之一。凤凰社区党支部委员文永昌说，采用另一方案的“五五分成”，虽然短期收益更多，但村集体更看重持有配套物业的长期收益，有利于集体经济组织长远发展，下一步社区还会将出让土地所得资金入股土地竞得公司，共同分享发展成果。

深圳市规划和国土资源委员会负责人表示，土地出让利益实现共享，通过产业与社区合作的新模式，改变了过去社区以地建厂、以房收租、粗放经营、效益低下的模式，不仅可以推动社区经济转型，也有利于社区融入城市，实现原村民“人的城市化”。

盘活“沉睡”土地

经历多年高强度土地开发，不少地方面临土地资源紧缺，土地换增长的“土地财政”模式愈发难以为继。

深圳市副市长吕锐锋此前表示，土地资源、空间资源不足是深圳面临的突出问题，必须充分挖掘土地资源潜力，通过空间资源的再配置、再优化达到促进产业转型升级和城市质量提升的目的。

数量可观的“沉睡”在原集体经济组织之手的存量土地由此进入政府视野。据统计，深圳原农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，其中大多以俗称为“小产权房”的违法建筑及工业用地两种模式存在，合法用地仅有95平方公里。

深圳提出，对尚未完善征(转)地补偿手续且符合规划的工业用地，在原农村集体经济组织继受单位先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，也可进入市场。

这被解读为政府让利，绕开了土地权益未充分厘清的现实，实际上是承认了原农村集体经济组织继受者过去“非法转让行为”，并与之一起分享土地入市流转收益。

20日成功交易的凤凰社区地块，即因村集体无法将其合法化，不能开展大规模的建设活动，长期处于低价出租或闲置状态。凤凰社区党支部委员文永昌说，能够盘活限制用地，分享出让收益，村民都很支持地块入市。

深圳市规划和国土资源委员会人士表示，将“政府拿不走、社区用不好、市场难作为”的历史遗留用地纳入交易范围，增强了深圳产业空间的供给能力，“集体工业用地”入市的政策创新，打开了一扇窗。

记者了解到，深圳已在多个区域筛选适合的原农村集体工业用地，将陆续入市交易，而工业用地的探索经验，未来或有望拓展到公共设施用地、商住用地，甚至连片的既有空地又有建筑的用地。　 (“中国网事”记者邱明 刘大江)