美国学区房中国人为什么愿意埋单？

　　中国父母美国抢购“学区房”推其房价回涨

　　中国买家选择在海外购房置业逐渐成为一股热潮。图为美国加利福尼亚州圣拉蒙市待出售的一幢房屋。（资料图片）

　　《参考消息》驻纽约记者长远、黄继汇报道

　　身在美国大城市的人这些年都有同样的感受：中国人几乎快要“占领”美国大陆了。如今，中国的富人们显然已经不满足于来美国观光、买名牌包了，他们的新目标是更实在的“奢侈品”—房子。

　　“中国人真有钱”

　　据搜房网日前公布的报告，美国是中国人目前海外购房的首选地。据美国全国房地产经纪人协会（NAR）今年7月公布的数据显示，2012年中国“房客”在美国消费近123亿美元，仅次于加拿大人。在美国50个州中，中国买家的购买力在其中44个州都排在前五名。

　　此外，中国买家的出手阔绰程度也很惊人。搜房网的报告显示，在中国购房者中，预算在50万美元以上的超过60%。超过七成的买家直接使用现金交易。更令美国中介惊讶的是，尽管美联储目前的低利率使得贷款变得很划算，很多中国买家依然一次性付清房款。这些豪爽的举动省去了很多繁琐的手续，从而推动了成交率的上升。“中国人真有钱”也因此成为当前美国房产界的共识。

　　为服务中国客户，很多中介也进一步完善了自己的配套服务，在提供中文咨询和处理交易的同时，还替身在海外的客户打点购房后的维修、管理和出租等事宜。此外，许多房地产开发商的网页也开始有了中文版本，方便有意向购房者直接联系看房，获得房源的第一手资料。

　　“学区房”很抢手

　　几个月前，网上流传着这么一个“笑话”：一位中国妈妈斥巨资在纽约曼哈顿上东区购下一套高级公寓，目的是为了让女儿将来在纽约大学或哥伦比亚大学上学。房产中介问她，您女儿多大了？她说，两岁。

　　可见，全世界的“学区房”都是抢手货。为了让孩子受到良好的教育，中国父母们通常不遗余力。无论是西海岸的洛杉矶、旧金山还是东海岸的纽约、华盛顿，都因为出色的教育资源成为中国买家的理想落户地。

　　不仅大学周边，教学质量较好的中学学区房也相当受欢迎。在纽约从业多年的华裔房产中介杰西·汤介绍说，目前纽约最受中国买家欢迎的学区房多在曼哈顿和长岛，几乎一上市就被一抢而空，可谓供不应求。因此，著名的学区房的房价现在基本都涨回来了。

　　除了方便子女生活之外，也有不少买家纯粹是为了投资，尤其是在美国中西部地区，如内华达州的拉斯韦加斯，两年前房地产市场还处在持续低迷状态，十几万美金就能买到一套别墅。但该地区夏季气候过于炎热，不适宜居住，买家只是坐等楼市恢复，资产升值。果然，近两年来这里的房价大幅上升，可望在两三年内恢复到经济危机前的水平，在未来还有可能再创新高。买家购房之后若不住，也可以把房子出租出去。美国各州的租金虽不尽相同，但大都不低。纽约目前公寓租金的回报率大约在3%～5%，还是比较吸引人的。

　　置房产非儿戏

　　中国人在美国买房看上去并不太难，只要有合法签证和足够的钱即可。但业内人士也想提醒中国买家们，购置房产并非儿戏。

　　首先，中国人在美国买房的手续繁多，需要经过大大小小十几个法律程序。现金购房速度较快，大约14～30天就可以完成。如需贷款，则需要经过寻找贷款公司、签订协议、银行放款等等，等一切结束，拿到原始房产证通常需要3～6个月。

　　买房之后还得养房。美国的房产税收和管理费用种类众多。首先是房产税，其税率各州、市都有所不同，大多在售价的1%到3%之间。税务局还有专门的评估人员，每年根据经济增速和资产价值的增长水平，对其进行评估和微调。

　　此外，房主每年还需交纳一定的房屋财产保险、物业管理费和维修保养费。杰西·汤说，很多中国人不喜欢把新买的房子出租给别人。而在美国，如果购房后选择空置，业主会被要求出钱雇用专门的公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的手续费。

　　种种税收和费用使得美国购房后的持有成本很高。因此，除非房价强劲攀升，一般的炒房并不会获得太大收益。何况从传统上来说，美国人买房子大多是为了居住，因此美国缺少像国内那么热烈的炒房氛围，中国炒房团跑到美国来，也许会败兴而归。

　　“学区房”在国外也受追捧

圣马力诺高中旁一栋别墅市场价247万美元。

圣马力诺高中旁独栋屋市场价246万美元。

圣马力诺高中旁一栋别墅市场价250万美元。

大洛杉矶地区排名第三位的圣马力诺高中。本报记者柳丝供图

　　《国际先驱导报》记者 饶博 权香兰 柳丝 发自法兰克福、首尔、洛杉矶

　　前段时间，有网友在微博上发了一个房产中介价目表，显示北京海淀区五道口的“学区房”均价达到10万元每平米，随后引发了媒体和公众对于天价“学区房”现象的集体声讨。

　　实际上，即便是教育资源相对均衡的国家，也有“学区房”的概念。政府虽然极力均衡教育资源，淡化名校概念，但是为了孩子不输在起跑线上，为了孩子成长的“软环境”，“孟母三迁”的故事在很多国家都在上演，也步步催涨了学区房的租金和房价。

　　美国：房价高低与学区好坏成正比

　　曾慧一家从武汉移民美国已经20多年，孩子在洛杉矶地区天普市上高中。为了孩子能在环境较好的学区上学，他们一家租住了天普市一栋独立屋的半栋，“女儿明年就要考大学了，考上大学后我们也终于能去其他地区以便宜的价格买栋自己的房子了。”曾慧告诉本报记者。原来在美国上学，需要有该学区内所住房屋的账单才能报名，好学区房屋的租金也同样高高在上。

　　在美国，从孩子出生起，家长就面临搬家择校的问题。与中国的家长们一样，他们也不希望自己的孩子输在起跑线上。但在美国，好学区是和昂贵的地价划等号的。

　　西海岸洛杉矶排名第一的圣马力诺学区，没有公寓，只有独立房。该地区一栋独立房最低价已经炒到200万美元（1美元约合6.20元人民币）一套。而同样一栋三居室带车库游泳池的独立房在相隔5英里以外的天普市只需50万美元。周边相邻学区环境更逊色的城市，一栋同样面积的房子价格更加低廉。离圣马力诺不远的华裔居民集中的亚凯迪亚市，也是排在前五的优质学区。该市一间两室一厅两卫的公寓售价至少要40万美元。

　　2008年金融危机后，美国经济复苏缓慢，房地产市场疲软，但是加州地区优质学区的房价不降反升。在美国想择校，还得靠经济实力说话。美国的教育实行的是联邦、州、地方政府之间分权的管理体系。学区制度是在联邦主义的背景下产生的，它产生于英属殖民地时期。美国学区以乡镇、县、市的行政区域划分，各学区的经费除了靠州或市财政拨款，主要由学区自己支付。

　　学区有权征税，主要是征收学区内居民的财产税，为学区内各中小学配置教育资源。其中房地产税是第一大来源，有些学区还靠商业活动相关的税款来补充。一个社区建设得好，学校优异，有钱人就会蜂拥而至，房价也水涨船高。这样房地产税收也随之增加，教育经费更加充足。学校财政丰厚了，基础设施和师资水平就自然优良，也就有了良性循环。反之，经济状况差的地区，则会恶性循环。

　　美国中小学公立教育都免学费，但事实上，天下并没有免费的午餐。在昂贵的圣马力诺学区，明码标价要收“赞助费”，一年要交纳2000美元，周边学区平均水平也要一年500美元左右。学费免了，书本费、杂费还有许多。学校每隔几个月就会下发课外书优惠广告，鼓励学生购书、订课外期刊。学生上了中学，上学的开销更大。美国的中学要求学生每人至少学一种乐器，做一项体育运动。于是，音乐、运动器材都成了在美国上学的预算中必不可少的一部分，更不用说课后恶补这些特长的兴趣班所需的学费了。

　　德国：重视学校周边“软环境”

　　同中国不同，德国的学校只有公立和私立之分，就近和先登记者先入学，不会对学生入学设置严苛的条件，也无重点非重点之别，各个学校的师资力量相差不大，也没有可供学生和家长参考的任何排名，不过，家长们依然还会挑三拣四。

　　本报记者的一位朋友道出了其中的原委。朋友家中的两个小孩也到了学龄，他特地在当地一所学校所在的区域买了房，房子周边环境好，居民都属于社会中上层人士，价格自然不低。“一般来说德国学校里的资源差别并不明显，因此周边环境对孩子成长的影响就显得特别重要。”朋友解释说，家长们看重的显然是小孩子能与同样出身在相对素质较高家庭的孩子共同成长的“软环境”。

　　住在德国杜塞尔多夫市的一对德国夫妇近来就因孩子上学的事意见不合而争论不休。事情的起因是这样的：眼看着孩子明年就上学了，妈妈坚持认为家旁边的小学就不错，离家近还方便，谁料爸爸坚决不同意，认定了离家半个多小时车程的一所小学更好。孩子的教育是大事，学校质量的重要性不容低估，可是妈妈却委屈了：以后每天接送孩子开车来回就得一个多甚至两个小时，时间长了也不是个办法啊。经过慎重的考虑之后，夫妇俩最终达成一致，决定把房子卖了，另租住在爸爸中意的小学附近，举家搬离法兰克福。

　　记者另外一个朋友也为了给孩子挑选一所好学校费了不少心血。自打孩子小时候开始，这位朋友就十分注重学校质量。前段时间孩子要上中学了，她就开始了对学校的考察。听朋友说法兰克福一家历史悠久的中学名声和口碑都很好，她便亲自拜访学校，参观的时候却发现学校的环境简直就是“脏、乱、差”，于是赶紧打消了送孩子到这所学校学习的念头。

　　她道出了给孩子择校的秘诀：德国各个学校每年都至少会提供一次开放日，供人们去参观甚至听课，亲身感受学校的综合质量。如果不能进学校亲自考察，可以退而求其次守在学校旁边，等学生放学后观察学生们的行为举止，这样大概就能间接判断出学校的教学质量如何。

　　不过，各个学校却并没有为入学设置明确的量化标准和硬性指标，在接受申请的时候会看看学生以前的成绩单，过去几年在学校的表现，然后还会进行面试，之后就可以入学了，入学并不涉及任何赞助费之类的费用。

　　美国学区房中国人为什么愿意埋单？

　　在美国，所有居住区都有相对应的学区划分，学龄儿童一般按照所住地区，在相应学区就近入学。这些学区的划分，可以在网上查到。只要输入住家地址，学区网站就会显示对应的中小学校名和地址。

　　美国学区有个特点是，每一地的学区经费，主要来自该地区的地产税和部分商业税，这些税收的很大一部分用于学校教育和公共设施建设。

　　因此可以说，每个社区的教育质量是由社区居民自己买单的，而且是项长期缴纳的支出，只要拥有房地产，无论该家庭有没有学龄孩子，都要缴纳这份税收，终身不能免除。

　　对于本地居民来说，学区内名校资源丰厚，是房屋保值的重要保障。教育环境好，必然吸引更多注重教育的富有家庭搬来此地，带给更多的税收，商业氛围更活跃，房价水涨船高。而房价上涨，地产税相对变高，学校就能争取到更优的教育资源及各类设施，提升质量，由此形成良性循环。

　　“学校对学区内房价有很大影响，同样条件的房子，在好学区和差学区的价格可能会相差一倍。”施强移民总经理余华康说，每年各学区会对所属学校的情况，包括学校环境、学生出勤率、学生会考成绩排名等发布相关报告。这份报告通常被家长用做评价学校好坏以及是否送孩子上学的标准，这个标准成为房地产价格战的风向标。

　　买房才能上学？

　　不过，学区房的概念只是针对公立学校而言。美国公立学校的入学方式，可以分为以下三种情况：一是在该学区范围内居住并且拥有房产的所有权，家长前往学区办公室办理入学登记时，除需要提供水、电、瓦斯证明之外，还需保证在每周五天的上学时间内，孩子都住在该学区。

　　还有一种方式是安排孩子在该学区内寄宿于他人家中，邀请该房屋拥有者作为小孩监护人，经过一定申请程序后办理入学手续。

　　同样，通过租房方式也能实现就近入学，只要注册时携带租房合约及证明在该处居住的各种账单即可。

　　“美国的户籍制度不像国内那么严格，只要在该学区内社会安全办事处登记并办理社会安全卡（相当于国内身份证），就能在该学区入学。因此对于美国居民来说，为了入学在学区内置房并非很有必要。”施强移民总经理余华康说。

　　为什么投资国际教育？

　　美国名校资源丰富，但竞争程度极其激烈。近日，哈佛公布2013-2014学年新生录取率为5.8%，另据其他各校发布的公告，耶鲁、普林斯顿和哥伦比亚大学该学年的录取率分别为6.7%、7.3%和6.89%。

　　“在美国，Top50名校的申请越来越难，不少学校对学生的考察从初中就开始了，除了学业，还涉及社会实践等内容，而好的学校通常与学区挂钩。”

　　余华康说，他碰到过不少家长，他们送孩子去美国念初高中，希望孩子提前适应美国教育，更符合美国院校对学生录取标准。

　　这些家长的目光只盯着两种学校：私立中学或顶尖的公立中学。

　　公立中学的优势何在？

　　在这些美国家长眼中，公立中学与私立中学各有优势，公立中学只允许接受短期的外国交换学生，法定的最长时限为一年，不得接受外国申请者作为独立的学生身份在公立学校长期学习；而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这就意味着，公立中学的国际生比例远远少于私立中学，而这正是美国家长所看重的。因此，在美国，好的学区房也是很抢手的，不少美国孟母为了子女教育三迁。

　　当然也有部分家长选择公立中学的原因是更有性价比，除了学费远远低于私立中学，还因为公立中学的奖学金更容易申请，数额也更加可观。

　　移民专家怎么看？

　　在余华康看来，在国内学完初中课程，再去美国念高中是比较适宜的做法。国内基础教育水平并不差，国内初中生的知识量与国外高中生水准相当，这是很大的优势。但在美国念高中的最大优势在于申请大学名校，“这相当于与美国本地学生一起竞争名校，录取比例大，成功率高。”

　　余华康建议，不要急着在美国买房子，先考虑社区安全、学校教育等方方面面的因素，再做决定。

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　　美国购房需要支付哪些费用？

　　首先是地税，一般分为郡税、市税、学区税。各个州不同，在宾夕法尼亚州，三样税加起来，每年约是房产估价的2%—3%，房产估值一般是市场价的80%。所以30万美元的房子，每年的税约是1万美元。这三项，其中一般以学区税最高，占60%以上。

　　其次是保险，住宅房保房子失火、淹水、雷击等意外事故。一般20万美元的房子保险每年500美元。除此之外，小区费或物业费也是一笔开销。房子在统一规划的小区中，一般都有小区费。

　　投资需求在哪？

　　中国投资者对美国房地产的需求主要体现在几个方面：一是养老需求，不少临近退休的中国人卖出中国的房子，在美国买房子养老；二是投资需求，美国不少地区的房价比较便宜，例如在缅因州，一套拥有泳池、车库和花园的两层别墅售价为30多万美元，只相当于上海一套60平方米“蜗居”的价格；三是子女教育的需求，中国不少家长买房子给家人居住，多余的房子可出租；四是移民的需求，在移民前，这些早已买下的房子可供出租。

　　学区最好的各房价段地区排名

　　根据《福布斯》发现，在美国，愿意在房子上花费40万美元以上，东北部就是你的理想选择。这个价格段的小城中1/2在东北部，其中6个都在马塞诸赛州。马萨诸塞州的Weston是中等房价在80万美元以上的小城中，排名最高。波士顿附近的Middlesex郡的郊区，是这个州最富有的地方之一，中等房价为100万美元左右。

　　1.中等房价80万美元或以上：

　　马萨诸塞州Weston地区，该地区有5所公立学校数量，房屋均价在100万美元左右。

　　华盛顿州Mercer Island,有5所公立学校数量，属于中等房价，房价在85万美元左右。

　　新泽西州Franklin Lakes,有5所公立学校数量，房价在93万美元左右。

　　马里兰州Potomac,有7所公立学校数量，房价在90万美元左右。

　　2.中等房价在60到80万美元之间：

　　马萨诸塞州Belmont,有6所公立学校数量，房价在70万美元左右。

　　马萨诸塞州Westwood,有7所公立学校数量，房价在64万美元左右。

　　新泽西州Basking Ridge有7所公立学校数量，房价在64万美元左右。

　　3.中等房价在40到60万美元之间：

　　华盛顿州Sammamish，公立学校数量13所，房价在57万美元左右。

　　德克萨斯州Southlake，公立学校数量12所，房价在46万美元左右。

　　马里兰州Severna Park，公立学校数量7所，房价48万美元左右。

　　4.中等房价在20到40万美元之间：

　　明尼苏达州Edina，公立学校数量19所，房价在35万美元左右。

　　印第安纳州Zionsville，公立学校数量7所，房价在29万美元左右。

　　威斯康星州Brookfield，公立学校数量10所，房价在28万美元左右。

　　5.中等房价在20万美元以下：

　　俄亥俄州Mason，公立学校数量6所，房价在19万美元左右。

　　印第安纳州Fishers，公立学校数量17所，房价在18万美元左右。