小区公共区域广告见缝插针 法院认定收益业主共享

据中国之声《新闻纵横》报道，如果说现在哪个居民小区里没有任何广告，恐怕比较难找。尤其是中高档小区，从进小区门到进家门，停车场起落架、路灯杆、灯箱、楼层牌、电梯，一路走下来，广告如影随形。而且，这些广告的报价真心不低。有郑州的记者询过价，电梯里一块广告牌的价格大约是一周500。这还是二线城市，一线城市的价格恐怕更高。

问题来了，这么大一块奶酪，究竟是应该归物业公司所有还是归业主所有。如果有业主不交物业费，主张以广告收益冲抵是否能得到法院支持？在司法实践中，类似的案例并不少见。

北京高女士居住的小区花园里每隔几米就有一个长条靠背椅，椅背上的广告刚刚换成一家美容养生工作室的广告。

高女士：我在小区的椅子靠背上、还有电梯的电梯间、小区公告栏上看到这种广告，我觉得这种广告费应该是由物业或者是居委会来收取吧，这是我个人推测，至于是不是，我也不太清楚。

王先生所住的高档小区里平面广告并不多，但是每部电梯旁都有小电视。

王先生：每一个楼的电梯外边都有小电视，这种小电视的广告，肯定是经过小区物业允许的，广告费的收益、去向我们也不太清楚。

小区植入的广告收益有多大？有业主推测，一部电梯挂四块广告牌，这部电梯一年广告收益肯定上千元，也有记者以广告商的身份到济南一个小区物业咨询，被告知在小区做一个广告一年费用六万。这么可观的收益该归谁？从来没仔细考虑过这个问题的高女士认真分析后，断定有自己一份。

高女士：我在这里买了房子，我也交相应的物业费，这样的利益也归我所有啊，即便不归我所有，是不是应该这样的费用用于本小区的设施或者其他公益性的支出啊？因为这个地方是公共区域，这个公共区域是属于大家的，属于所有业主的。

有的业主认为，应该拿这部分收益折抵一部分物业费。

居民：我们的物业费也没经过减免，所以不知道它去了哪儿。

居民：他不给钱，像老百姓的物业费给减免点也可以，对不对？

北京的王女士自2008年至2012年期间，从不缴纳物业服务费，被物业告了之后，她的态度给北京海淀法院法官宋纯峰留下了深刻印象。

宋纯峰：王女士还特别理直气壮，就说物业公司使用小区里了很多的公共区域用于做一些广告，所获得的一些收益应该是全体业主共同所有的，既然是全体业主共同所有，肯定有我王女士的一份，这样的话，我自然就不用交物业费，直接从广告费用里折抵就可以了。

法院认定小区公共区域广告收益应当由全体业主共享，但应由小区业主委员会代表全体业主行使权利。

宋纯峰：法院认为，你如果认为物业公司在公共区域做广告有一些收益了，你通过业委会来提出主张，拿出一部分费来冲抵咱们物业公共区域一些支出的费用，如果还有剩余，是不是可以折抵一个物业费。但是即使有这种折抵，也是业委会与物业公司进行协商确定的基础上，而不是说一个业主可以通过自己的主观意志，我干脆不交了。法院基于这个理由驳回了王女士的抗辩。

业主如果是自己主张广告收益折抵物业费，得不到法院支持，但是通过小区业委会要求物业返还广告收益，却是一告一个准。山东省和江苏省都有过类似案例。

今年9月24日，山东青岛东岳海花园小区业主委员会与前任物业嘉诚物业打了三年的官司终于有了结果，物业公司为小区业主提供物业服务三年间，先后和4家公司签订了电梯广告合同并收取广告费，青岛崂山区法院判决物业公司返还小区业委会广告费四万三千四百元。最高人民法院曾经公布的一起指导性案例中，江苏省无锡市春江花园小区要求物业公司返还三年间收取的小区共有部分收益600多万元，得到法院支持，依据双方此前约定，判决70%的共有收益归全体业主。北京海淀法院法官宋纯峰分析：

宋纯峰：法院一般会适当地考虑物业公司付出的这些管理成本和经营成本，一部分，他自己想独吞也好，或者没有经过业委会同意自己占有的一些广告收入，这些公共资源的收入，是要返还给业委会的，另外还要留出一部分作为物业管理企业正常的经营性的支出。

除了广告收益，维修基金增值、车位出租、商家进小区促销等等公共收益其实都归全体业主所有，市民孙女士希望在小区公告栏里看到相关信息。

孙女士：物业收取这笔广告费应该公示一下，它应该有个明细，广告的收入应该用来建设这个小区，让业主大家知道这笔费用用在哪里了。

法官建议物业公司充分考虑业主利益，法官建议业委会选聘物业公司之初就要对此明确约定。

宋纯峰：是不是说强制性地要公开，或者具体公开哪些内容，每个小区是不一样的，首先看业委会和物业公司之间有没有约定。

在以上的几个案例中，虽然物业公司往往败诉，但业主要想真正维护自己的权利必须得经过业委会的渠道。可是，我们都知道，目前，很多小区恐怕根本就没有成立业主委员会，因此，大家虽然知道这些广告收益有一部分应该属于自己的，可是就是没有办法拿到。

所以，不要在看到利益的时候才想到维权，业委会需要选举，公共事务需要咱们大家共同出力，作为业主都应该积极进行参与。只有每一个业主都结成了利益共同体，我们才能在维护自己权益的时候真正理直气壮。(记者孙莹)