抢滩商业地产 地产大鳄寻求角色转变

近些年，进军商业成了地产界的一大趋势。开发商不仅调整自己战略布局中的商住比例，同时还热衷于自持物业。“从出售到持有”不仅涉及产权，更影响到整个商业地产的开发链条和市场格局。据悉，保利计划将商业地产投资比例逐步增大到总投资的30%，招商地产将商业比例提高到30%，卓越地产实行“商住并举”的战略方针，花样年地产将商业和住宅比例增加到5：5。

虽然商业地产回报率明显可见，自持物业的优势不断为人所知，但是要想真正撬动商业地产绝非易事。日前，宝能集团副总裁吴永刚对外宣布，集团计划用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。消息一出，外界普遍担忧其资金问题。因为商业地产对企业融资能力要求相当高。

华润置地的代表作华润万象城经常接受来自各地开发商的观摩和学习。这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，在部分业内人士眼中，其发展模式却很难借鉴。“首先，多数房企并不具有华润置地那样雄厚的母公司背景，可提供那么多配套资源；其次，‘住宅持有物业’的发展模式，设置了相当高的资金起步门槛。”

要解决资金问题，单靠银行贷款和自有资金肯定不足以支撑长期项目，必须通过金融手段扩大融资渠道来解决。近两年国内大型开发商开始设立房地产私募基金，用于支持商业地产和综合体。

除了资金问题，运营团队和经营理念也非常重要。不少地产商把视角转向一水之隔的香港，相对于自己从零开始慢慢摸索，借力于香港成熟人才也不失为一个可行的速成之法。皇庭广场聘请唐均奇作为副总经理。据深国商介绍，唐均奇自七十年代即涉足商业地产的招商、规划、市场推广及整体营运，曾就职于和记黄埔、嘉里建设和塔博曼华夏柏欣等企业。他的加入无疑进一步优化了皇庭广场的招商和管理。深业上城则请来了郝继霖坐镇。深业上城是集团整合后的第一个商业项目，其重要性不言而喻。深业集团选择郝继霖，也正是看中他拥有和记黄埔和太古地产任职经历，并拥有香港太古城、广州太古汇操盘案例。