京住房库存跌破警戒线引发房价调控或将加力猜想

“当前北京可售商品住宅库存已经跌破警戒线，从北京房价调控角度来看，如果可售商品住宅库存不足，那么房价还会持续上涨，这势必会加大第四季度北京房价调控的难度。”昨日，中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时预测说。

“但是为了完成全年调控目标，北京政府应该会出台一些限房价、限地价的措施，甚至会在后两个月用长效机制加以推动。”张大伟指出。

根据北京房地产交易管理网最新数据显示，2013年10月9日，北京可售商品房住宅中，期房住宅库存为31341套，现房住宅库存为28580套，合计59921套，低于之前的年内低点（2013年5月2日的60674套），创年内新低。据悉，这是北京可售商品住宅库存首次低于6万套。

“由于近期新房供应不足，需求却在不断增加，促使北京新房库存量不断减少。”张大伟说，“如果以北京月均10000套计算，59921套的消化周期已不足6个月。”

张大伟指出，从北京以往库存与市场关系来看，库存8万套是供求均衡点，若高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌，但低于8万套时，房价会上涨明显。而仅不足6万套的库存，可能会影响10月份市场成交量，但供求矛盾激烈，房价上涨速度或再度加快。

“增加供应是缓解供求矛盾的唯一良药，北京市也注意到这一点。”张大伟指出，从目前整体市场走势看，年内北京的库存减少状态很难得到缓解，“银十”量价上涨几成定局，但北京后期即将出台的限房价、地价，以及其他可能出台的长效机制或有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

张大伟表示，国庆假期前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，在已经挂出出让的土地中，住宅类的地块高达15宗，合计面积达到了230万平方米。

“因此，叠加已经出让的土地为814万平方米，预计北京住宅类土地出让可能突破1400万平方米。”张大伟估计，北京库存明显缓解将出现在2014年上半年。供应明显增加将缓解现在市场的供需矛盾，而限价房的大量供应，一旦到明年年初形成入市，也将对整体市场带来非常大的影响。

“目前，房产税的开征已经呼声渐高，北京也有可能引入房产税来进行调节。”张大伟说。