“以房养老”优势明显 实行过程中面临诸多难题

“以房养老”难题待解

但是，“以房养老”模式目前在我国还不成熟，面临着诸多问题有待解决。首先，“以房养老”将面临中国传统家庭模式下“代际契约”关系的冲击。中国式的“养儿防老”，一般存在如下默认的“契约”：子女负责照顾老人安度晚年，老人百年之后将遗产留给子女，其中房产是最重要的遗留财产之一。这一契约始于中国古代“但存方寸地，留与子孙耕”的传统观念，随着农业社会向工业社会的转变，市场经济的快速发展，契约内容由“方寸地”改为“商品房”。虽然无论是从法律的角度，抑或是从伦理道德上讲，有房或无房，子女均有赡养老人的义务。但长期形成的传统契约却使“以房养老”的实施面临较大阻碍。事实上，根据此前上海民政部门的调查，高达90%的老人均考虑将房产留给子孙。

其次，“以房养老”的实施效果将受到我国养老市场发展程度的制约。由于我国人口众多，且老龄人口占比持续上升，虽然养老市场发展的步伐不断加快，但与实际需要相比差距仍较明显。根据民政部调查数据，我国城乡养老机构平均每50个老人不到一张床。而且现有的大部分养老机构在居住条件、生活环境上，与老人的期望尚存在较大差距。

近些年，国内已开始建设品质相对较高的养老社区，多家房地产企业、保险公司积极参与其中，但总体尚处布局阶段。我国养老市场发展进程滞后，养老机构、养老服务在数量与质量方面的严重不足，使“以房养老”面临着更现实的难题，房产抵押出去后养老服务却买不到。此外，在医疗资源相对紧缺的背景下，老人看病难的问题更为突出，这可能是更多老人关注的焦点。

再次，“以房养老”带来的不确定性可能让金融机构望而却步。“以房养老”对房产进行的“倒按揭”方式，并非金融机构的常规业务，目前尚缺乏统一的、具有操作性的业务规则可以借鉴，存在诸多不确定性。

一是按揭金额难以确定。在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能进行处置，在签订合同到执行处置时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。二是按揭期限难以确定。不同于传统房产按揭合同中对还款期限所作的明确规定，由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。三是房产处置可能面临更多不确定性。根据现有规定，银行并不具有对涉及抵押按揭业务的房产进行直接处置的权利，而只能通过法院拍卖渠道解决。拍卖的价格受多方面因素综合影响，银行可能面临拍价过低而导致较大损失的风险。

最后，“以房养老”政策的具体实施，可能还将涉及银行、保险等不同类型的金融机构，当前我国金融分业经营格局可能将使操作的方式较为复杂，在业务链条中不同监管机构如何有效实施监管，避免重复监管与监管漏洞，还有待进一步讨论。

尽管相关制度和条件有待完善，但也应当看到“以房养老”在应对人口老龄化、满足老年人多样化、多层次养老服务需求方面的积极作用，如何切实有效的实施“以房养老”是当前亟须思考的问题。

笔者建议，应通过遗产税加大子女继承房产的成本，改变中国家庭形成传统契约的激励，为“以房养老”的实施创造条件。其次，加大对养老服务市场支持力度，通过税收优惠等多种措施引导民资进入养老市场。第三，将养老抵押房产与养老社区甚至廉租房等，通过适当的方式联系起来，为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系，既保障老年人的利益，同时也避免金融机构面临过高的风险。第四，政府应加快对房屋产权期限、金融综合经营等方面的研究，及时推行公平、合理的政策制度，为“以房养老”的有效实施提供制度保障。工行城市金融研究所罗宁