“以房养老”缺少专业化商业机构 申请者寥寥

这项在国外发展成熟的业务，为何在我国频频遇冷？

记者在采访中了解到，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去。湖南退休公务员李云林了解了这项业务后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要财产，随便交给谁能放心吗？再说，一抵押就是十年、二十年，这家企业能正常运行多久还不知道呢！万一把房子抵押给他，机构把房子卖掉卷钱跑了，上哪儿找他们去啊？”

陈秋霖指出，“以房养老”机构的信用确实是个大问题。目前，我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。加上一些地方曾出现过在和老年人正式签约之前，机构将老人的房产提前出售，使老年人权利受损，更令老年人望而却步。

现有产品设计不合理，也让老年人顾虑重重。在北京市朝阳区大望路某银行的营业网点，李荣杰老人正在等候办理业务，说起“以房养老”他就直摇头：“这个业务听上去就不太靠谱。无论什么样的产品，最起码要保证把老人养到老，不能半路上再折腾。现在贷款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我们怎么办？要是房子被收走了，不是连住的地方都没有了吗？不然，就得拿钱从银行把房子赎回。话说回来，如果我们有这笔钱，还用得着向银行贷款吗？”

不少老人都有房产要留给后人的传统观念，也使得这项业务难以推广。70多岁的张桂玲老人家住北京来广营，每月养老金不到2000元。她说：“我自己就有一套老房子，将来还打算留给孙子结婚用呢。养老金少，自己生活差点、吃点苦不算啥。北京现在房价涨得这么快，有房子还是留着比较合适。不然孩子们还得交高首付去买房，贷款了还得给银行高利息。”

应当为“以房养老”机构提供担保或者再保险，根据房地产市场发展和人均寿命变化情况设计产品

“未来随着老年人群结构的变化，参与机构的逐步成熟，‘以房养老’市场会逐渐走上正轨，规模会不断扩大。”陈秋霖认为。

陈秋霖分析，现在进入养老阶段的是上世纪三四十年代左右出生的人群，数量和规模都不大，他们房产不多但子女却比较多，养老问题基本就是由家庭子女承担了。而今后我国逐渐进入老龄化社会，50后、60后甚至70后成为主要养老人群，他们的房产相对较多，但是从家庭成员特别是子女那儿得到的养老帮助会很少，这时就需要从社会上的金融机构寻求帮助，以便将不动产变为现金，满足养老需求。

陈秋霖建议，政府应当为开展“以房养老”的机构提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，同时加强对这些商业机构的监管，防止出现损害老年人利益的情况发生。

“‘以房养老’产品设计合理，才能真正具有市场活力。”中央财经大学保险学院教授郝演苏说，目前市场上的产品有些就是10年左右的贷款期限，这样的产品设计过于简单，也没有从老年人的实际情况考虑。

在国外，专业的金融机构会根据房地产市场发展情况和人均寿命变化情况，确定一个合理的养老金给付期限，一般为20年，根据这个年限确定养老金给付金额。如果客户在给付期内过世，则继续付给其子女等继承人；如果客户生存时间超过给付期限，则给付直至其身故。

此外，还要建立一些公益性的中介机构，为“以房养老”市场提供配套的专业化服务，以保证市场的公正、公平。郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。比如在房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益，而我国目前这些方面都比较缺乏，未来需要加大配套机构建设。